苏南乡镇低效工业用地再开发困境及建议.doc

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1、苏南乡镇低效工业用地再开发困境及建议　　摘要：本文以江苏省常熟市梅李镇低效工业用地再开发为例，探讨了“苏南模式”下乡镇低效工业用地再开发实践过程中的困境，重点分析低效工业用地的判定困境和再开发的现实困境。提出政府各部门统筹合作，科学认定低效工业用地是实现再开发工作的前提；以政府为主导采取土地整备方式，通过土地权属股份合作制调动企业自主再开发积极性是再开发重要路径。　　关键词：低效工业用地苏南乡镇企业再开发困境对策　　中图分类号：F427文献标识码：A　　RedevelopmentDilemmasandSuggestionsforLow-efficiencyIndu

2、strialLandofTownshipinSouthernJiangsuProvince　　FanRong1，HuYanyan2，YanJinquan3（SchoolofPoliticalandPublicManagementofSoochowUniversity；SuzhouBoyaDaSurveyPlanning&DesignCo.，Ltd.；AirForcePlanningInstituteofSoochowUniversity，Suzhou，China）　　Abstract：Takingtheredevelopmentoflow-efficiencyin

3、dustriallandinMeiliTownasanexample，thispaperdiscussesthedilemmasinthepracticeofredevelopmentoflow-efficiencyindustriallandunderthe“SouthJiangsuProvince”，andfocusesonthedifficultiesindeterminationandredevelopment.Itisproposedthatcoordinationbetweengovernmentdepartmentstoidentifylow-eff

4、iciencyscientificallyisthepremisetocarryoutredevelopmentpractice.Itisasignificantrouteforredevelopmenttomotivateenterprisestoredevelopbythemselvesthroughthelandownershipsharecooperationunderthegovernmentleading.　　Keywords：Low-efficiencyindustriallandTownshipenterprisesinsouthJiangsuRe

5、developmentdilemmaSuggestions　　20世?o70年代末，中央制定了财政包干经济激励政策与干部考核政治约束，在激励与压力之下，苏南政府主动办起“公司”，开始了乡村工业化进程。为了加速工业原始资本的积累，集体土地和农村劳动力大量流向工业，乡镇企业利用集体土地产权的模糊性，以低廉的价格从集体组织或农民手中获得集体土地，转为工商业用途。这一时期乡村工业化快速起步，但是不规范的集体土地制度成了乡村工业用地低效无序的历史性原因。在乡村工业化之后，90年代中期的外向型经济诱发了乡镇企业产权私有化改制，乡镇企业进入新一轮的增长阶段，伴随的是工业用地急剧

6、扩张，并长期保持用地增量扩张的路径依赖，导致苏南乡镇空间破碎，土地供需矛盾逐渐尖锐。在土地资源紧缩的现状下，寻找存量、内涵挖潜，是苏南乡镇工业用地实现可持续发展的必经之路。　　梅李镇隶属常熟市，东靠上海、南频苏州、西邻无锡、北靠长江，是苏南地区经济发达乡镇，镇村企业发展具备典型的苏南模式特征。梅李镇乡镇企业数量众多，产业类型丰富，乡镇发展进入存量挖潜时期，是常熟市城镇低效用地再开发的先行区。　　1梅李镇工业用地现状　　常熟市工业用地调查显示，梅李镇2015年工业用地总面积793.33公顷，工业用地占建设用地面积28.96%，工业产值增长长期依赖用地扩张；全镇建设用

7、地总面积2790.48公顷，占土地总面积34.73%，梅李镇土地开发强度已经超过了国际惯例的30%警戒线，后备资源较少，土地开发利用进入挖潜阶段。　　在工业用地利用强度方面，梅李镇工业用地平均容积率为0.52，容积率低于0.7的企业数量占比81.20%，在0.7-1.5之间的企业数量占比15.14%，容积率高于1.5的企业数量占比3.66%。全镇存在工业容积率过低的问题。梅李镇建筑密度低于40%的工业用地共有406块，面积占全部工业地块面积总量的54.34%。梅李镇工业用地利用强度整体偏低，存在较大的提升空间。　　在工业用地利用效益方面，梅李镇2015年工业用地地

8、均产出为2