中国旅游景区成长规律探索

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1、中国旅游景区成长规律探索现行旅游景区成功的共同点就是真正搞景区搞得非常好的人，原来并不是搞旅游的人，大量搞其它行业的人最后搞景区搞得很成功。旅游景区的成功往往是跟其他行业相结合，共生的那些景区反而做得很成功，包括华侨城。它最开始的时候主要搞地产，成立时候的定位是以工业为主，现在变成了旅游企业。宋城集团以前也是搞房地产的，但是现在变成了非常著名的旅游企业。北京没有哪个景点做得好的，像蟹岛，蟹岛是一个农业园，它主要做的是农业，最后变成旅游景区。 一、旅游景区的发展模式  第一种模式，先建一个主题公园，然后在周边做地产开发，同时做一些相关的开发经营配套设施，最后形成

2、一个休闲社区，这是景观房地产开发模式。通过这样的做法可以产生出很多收益，有长期的，也有短期的。短期收益，可以建房地产，把房地产卖出去；还有商铺，商铺是长期收益，通过租赁方式来盈利。而旅游项目，可以长期经营，包括像欢乐谷。所以现在景观房地产，通过旅游和房地产相结合，最后构建出了多道收入防线，保证它的收益。这种模式，价值链，通过旅游项目、休闲度假项目和人居项目，再加上配套项目，构成它的价值链。像宋城集团，它的旅游收入最后由多方面构成，一个是旅游，一个是主题公园，一个是度假村，还有房地产，通过资本经营，最后来保证它的多方面的收益，防范它的经营方面的风险。  第二种模

3、式，农业和旅游相结合。最成功的是北京的蟹岛，本来是搞一个农业花园，现在变成了著名的旅游景区。通过构建在城市中田园的理念来吸引游客，它的核心理念，主要是强调销售绿色。在发展模式上，农业和旅游相结合，在布局方面叫做前点后园，前面是旅游点，大量的旅游项目，后面是农业园。前点后园的发展模式，使蟹岛变成了北京经营最成功的旅游景区。  第三种模式，影视和旅游相结合。现在旅游景区特别强调依托于其他产业，最典型的是无锡的影视城、河北正定的影视城和浙江横店影视城，都是通过发展影视和旅游相结合构建出来的。  二、旅游景区开发的成功经验  开发性旅游景区，最关键的是靠主题特色。不同

4、类型开发性的景区，成功的要素是不一样的。像主题公园，非常关键的一个是选址，一个是投资。在度假区方面，更多的是强调一个是区位，一个是市场组合，一个是定位，一个是设施。  北京最大的优势是有很多遗产，最大的开发方向是依托遗产进行开发。在开发方面，主要强调几点：旅游和地产开发是密切相关的，包括像（中昆）也是这种模式，在遗产里面搞地产，在地产里面搞旅游；依托于遗产作为舞台，再开发舞台化的艺术，像阳朔《印象刘三姐》的模式，也是依托于阳朔遗产的背景，构建现代化舞台化的艺术，来吸引客人。所以托于遗产，再用增加舞台化的艺术来吸引客人，实际上是一个最重要的发展方向。但是，这绝不

5、是说要去直接开发遗产，而是在遗产的边上构建一个舞台，通过舞台化来展现。做这种开发，要保护遗产，更多的是要做年年益寿的事情，而不是把遗产本身去改造。在遗产地，还要特别重视一点，要做加减法，做加法就是在植被、生物多样性和文化多样性方面加大力度；做减法主要是减少游客的密集程度，通过合理的分流，减少人为方面的影响。  三、旅游景区竞争新趋势  现在景区主要向几个方面发展，一是靠绿色，靠清水，靠情调，靠怀旧来发展。越来越多的景区，打的主要是环境牌、情调牌、文化牌。在很多情况下，一方面要尽量按照最适合于人类居住的环境来打造环境，最关键的是提升环境。现在特别关注的是空气质量

6、指数、舒适度指数、速度指数、言语指数、口味指数、出入指数、血拼指数（购物指数）等，这些都是环境方面的竞争。  第二重视人文环境、情调方面的设计。华侨城在开发地产项目中，不但把意大利富人区的建筑照搬过来，更多的是注重富人区的生活方式、人文环境的打造。所以在旅游景区开发方面，一方面要创造良好的自然环境，更重要的是要塑造人文环境。  第三，宣传促销。张家界做的非常成功的一次借势造势是1999年的时候，搞了一次张家界特技飞行表演赛，对张家界推销是非常重要的。1998年时候，（叶文子）搞了一个非常大的事情，实际上只用了26000块钱，最后引来了两千多家媒体的关注，同时在

7、国际上为自然遗产办理保险开创先河。后来叶文子又承包了凤凰城，搞了一个棋行天下，天下凤凰城2003年的中韩围棋擂台赛，建立了一个最大的棋盘，在南朝城脚下，然后以人为棋子，让一帮小孩子，一部分穿着黑衣服代表黑子，一部分穿白衣服代表白子，两个人下棋，通过这种形式借势造势。  作者：邹统钎