西华县方房地产市场环境调查分析.pdf

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1、西华县房地产市场环境调查分析一、周口市城市空间发展战略考虑城镇化空间发展的不均衡，在周口、项城、淮阳“金三角”和“周商一体化”为核心的区域中心城市区。周口、项城、淮阳、商水共同构成复合中心，总规模达到150万人以上，规划期末迈入大城市行列。扶沟、太康、鹿邑、郸城、沈丘，在规划期末迈入中等城市行列，西华为小城市。二、西华县面临的城市发展格局西华县位于河南省和周口市城镇发展核心区外围地区，如果不采取超常规的跨越式发展模式，西华县在周口市乃至河南省有被边缘化的可能。西华县必须重新审视县情，选择全新的思维方式，树立全新的发展理念，打

2、造既有优势，发挥区位、资源、成本等后发优势，高起点、大跨度、超常规推进社会经济的发展，与全国一道同步实现小康目标。在县域城镇发展的过程中，采用向中心城区及重点镇集聚的发展战略。根据近年来人口、经济的变化分析，2020年西华城区要达到25万人的中等城市规模，必须集中力量于中心城区及重点镇，需要提升城市的吸引力，进一步集中经济、产业、职能和人口等要素。只有中心城区以及重点镇发挥集聚效应，才有可能辐射和带动周边地区的发展。三、西华县城考据旧志记载：秦置长平县。汉分置西华、长平二县，属汝南郡⋯⋯。西华城于颍南，长平城于颍北⋯⋯。《西

3、华县续志》载：《南齐书、州郡志》陈郡有长平、西华。李兆洛《地理今释》长平在今西华县城东北十八里董城附近。《水经注·颍水篇》颍水又东过西华县北。又据《西华县续志》载：北齐省长平入西华，属信州。隋开皇十八年(598)，改曰鸿沟县，县城即今县治。查《中国古今地名大辞典》西华县汉置，后汉为侯邑，故城在今西华县城南，隋改置于颍北，曰鸿沟县，即今治，复为西华县。由此可见，今日之西华县城，始置于隋，至今已有1387年的历史。《太平寰宇记》载：西华城，楚武王所筑。直至元末，县城的修建及规模，均不见史册。据清乾隆《西华县志》载：⋯⋯元末，城圯

4、。明成化八年(1472)，知县卢睿重修县城，周围五里有奇，城高两丈五尺，广一丈五尺，池深两丈五尺，修四门，东曰长平，西曰清水，南曰长乐，北曰永济。弘治十一年(1498)，知县李景增修角楼、垛墙，疏通马道。正德七年(1512)，知县王尧臣重修城墙，高一丈五尺。隆庆二年㈠568)，知县张光孝改砖、石筑县城，高二丈五尺，上阔八尺，濠深七尺，阔二丈。万历二十三年(1595)，知县屈炜修瓮城，加重门，东曰宾阳，西曰阜城，南曰来熏，北鼠拱辰。清初，知县李培重修四门，乾隆七年(1742)，夏大雨，城墙淋倒甚多，知县介锡龄重修⋯⋯。民国年间

5、，西华县城又几经整修，城区南北长约3里，东西宽约2里多，总面积约2.5平方公里(含四关)。黄泛时城毁，砖石遗失殆尽。街道狭窄、高低不平，若遇雨天，泥泞没胫。四条大街开设有私营店、铺、摊坊，繁华地点在大，小十字街及衙门口附近。除几家大地主有楼房外，余皆瓦房或草房。全县城仅有一家织毛巾的民生工厂，一处初级中学、一处完全小学、四处初级小学。四、人口规划2002年西华县总人口89.60万人,人口自然增长率为7.9‰。西华县城镇化水平2005年为23.0%，2010年32.1%，2020年50%；相应的全县城镇人口分别为21.2万人、

6、30.5万人和50.0万人。县城区是西华县政治、经济、文化中心，以发展农副产品精加工、轻纺、医药为主的生态园林城市。预测近期（2005年）城区常住人口为11.5万人；中期（2010年）城区常住人口为15.4万人；远期（2020年）城区常住人口为25.0万人，进入中等城市行列。五、城市规划和发展方向经过对影响西华县城市发展的经济主导流向、交通引力、生态空间维护等种种内外条件的反1/9复研究和慎重斟酌，本次规划确定西华城区空间拓展的战略应确定为“南拓西跨，东控北抑”。县城优先发展区：位于现状城区的南部，箕城路南段及南环路两侧用地

7、，位于城区联系周口市的咽喉地带，是城市对外主要经济流向、交通区位条件优越，适宜大规模的城市开发建设，是城市空间近期拓展的热点地区。1、南拓：西华城区南部的南环路沿线用地，是西华城区未来的核心地区，是体现西华城市新经济、新建设、新形象的集中区域。规划按照生态型新城区的要求，优化空间布局，提高绿化标准，完善基础设施水平，建设成为以“行政—文化—居住”为主要职能的河南省东南部地区一流的综合性新城区。2、西跨：双狼沟以西地区是西华工业发展主要方向。规划集中布置污染较小的二类工业，努力培育和发展具有西华特色的产业体系，形成优势产品、优

8、势行业和支柱产业,发挥产业的高效集约化。远景作为城市发展的战略储备空间控制。3、东控：随着东环路的建成，东部地区已具备开发建设的条件，规划沿线布置科研用地和高新科技工业园区。城区东北部的贾鲁河以东地区，靠近阿—深高速公路城市出入口，规划布置城市市场流通和物流储运的功能。东南部用地位于城市主