浅谈城市土地开发和收益

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1、浅谈城市土地开发和收益　　摘要：随着潍坊市白浪河综合整治步伐的加快，白浪河及其两岸的景观效果已经初步显现。为了进一步改善白浪河沿河景观，发挥沿河两侧土地的最大效益，便于市政府对沿河两岸土地尽早进行开发控制。同时，规划部门启动了对白浪河两岸用地综合开发控制进行调研。北宫街桥头地块是白浪河沿线的景观节点，为了发挥其最大的土地效益，对该地块实施改造。关键词：白浪河改造土地效益城市规划拆迁安置中图分类号：F293.2文献标识码：A结合《城市土地利用规划与开发》这门课程的学习，逐步加深了我对城市土地价值、效益以及利用等

2、方面的认识。同时，结合我正在做的关于潍坊市白浪河两侧用地收益分析等这方面的工作，运用我在这门课程中所学到的知识，来简要分析一下城市土地开发强度与收益的关系。1.项目背景分析7近几年，潍坊市城市建设持续大投入、大配套、大绿化，规划建设了一批代表潍坊城市形象的精品工程，城市人居环境显著改善，空间布局不断优化，服务功能进一步增强，大大提高了城市综合竞争力。特别是张面河、虞河的改造，兼顾了生态保护、风景建设、旅游开发，提升了潍坊的城市形象。根据市委市政府的综合部署，在完成张面河、虞河改造的基础上，从2007年开始，利

3、用3年左右的时间改造白浪河，力争把白浪河改造成享誉世界的名河。白浪河是潍坊的母亲河，纵贯市区中心商务区，两岸分布着许多城市重要公共设施，是城市形象的集中表现区和城市景观轴线。通过综合整治，将白浪河建成旅游休闲、商业服务、文化历史高度集中，点、线、块相结合的滨水商业景观区，充分展示气势，聚集人气，发挥其提升城市价值的重要作用。白浪河的改造要通过政府推动，市场运作，改善环境，提升土地收益，最终达到收支平衡。探索城市河流改造、融资、运营的新路子。2．用地概况北宫桥头地块位于潍坊市中心城区白浪河以东，北宫街以北，四平

4、路以西。属于国有划拨用地。（图1）地块东侧、北侧为则儿庄村旧村改造用地。南侧地块拟开发建设一座18层点式高层建筑。用地内现有居民住宅楼6座，分别为潍城、奎文区供销社居民住宅楼，建设于九十年代初期。根据初步调查，该6座住宅楼现有268户居民，建筑面积18057平方米，其中南侧两座楼建筑面积5864平方米，居民80户。(图2)7地块内的现状建筑建设年代较早，建筑质量差，且建筑密度低，现状建筑占压白浪河河道绿线，远远没有发挥出其区位、环境优势。因此，为了更大的发挥其土地价值，合理节约利用土地，打造沿白浪河的重要景观

5、节点，改善现状居民的居住环境，市政府决定对其进行拆迁改造。3．项目建设成本测算标准为了更直观地反映出土地价值，我们将测算标准分为两部分，即建设成本与销售收益。建设成本受市场价格波动的影响较大，因此，我们采用最近一段时期内的平均价格来计算。而销售价格则参照地块周边商品房销售的价格来计算。3.1单方成本构成：(1)建安成本，按每平方米1600元（12-18层），1800元（18层以上）；(2)基础设施费用，包括小区配套、临时水电、垃圾处理等，按每平方米15元；(3)前期费用，包括测绘、勘探、规划、设计、图审、招投

6、标、监理等，按每平方米85元；(4)行政事业收费，包括配套费、人防、地震、劳保、散装水泥、沿河收益等，按每平方米546元；(5)营业等各种税，按每平方米260元；(6)管理费及资金成本，按每平方米15元；以上合计每平方米2766元。3.2分析参数7销售价格，参照周围楼盘目前市场价格，住宅、办公按每平方米4500元，商业按每平方米6000平方米；4．策划方案考虑到最大限度地利用土地以及项目的可实施性，更直观地反映出城市土地建设强度与开发收益的关系，对该地块分两个方案进行比较。一是对该地块进行部分改造，将南侧2座

7、楼拆除，腾出来的用地规划两座高层点式住宅楼；二是将现状6座住宅楼全部拆除，新规划五座高层点式住宅楼。下面就两个方案进行经济测算。4.1方案一对地块内南部原7层、4层住宅楼实施拆迁，拆迁后可空余土地0.40公顷（6亩）。拆迁量为5864平方米，拆迁户80户。考虑到高层建筑对北部现状住宅建筑的日照间距，规划布局高层点式住宅2座，分别为18层和16层。（图3）规划总建筑面积：14760平方米。容积率：3.7，规划户数124户。4.2利润分析（1）拆迁按照4500元/平方米计算，拆迁量为5864平方米，拆迁户全部回迁

8、，按照原拆迁面积给予补偿，则需要拆迁总费用为：4500元/平方米×5864平方米=2638.8万元。相当于每亩土地价格439.8万元。7（2）住宅建设成本：住宅建设成本合计为：2766元/平方米；规划总建筑面积为18414平方米；则住宅建设成本为：2766元/平方米×14760平方米=4082.6万元住宅销售价格按照4500元/平方米计算，则销售收益为：4500元/平方米×14760平方米=6642