物业管理的困扰疑惑1

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1、对现今物业管理的一些看法近年来，随着新小区的不断竣工，柳州物业管理行业也不断发展，然而，我却发现柳州物业管理行业仍然存在种种困扰与疑惑，这些困扰疑惑很大程度上已经制约了整个行业的发展。保安已经成为缺员岗位之首和收费标准困扰。一、小区保安难招根据平时的观察发现，自己居住的小区保安总是没几天就换一拨，早期几个熟悉的保安都不见了，新来的保安年纪明显偏大，这是怎么回事呢？“我们公司长期缺员，尤其是保安，不只我们公司，整个柳州都是这样，现在保安已经成为缺员岗位之首。说句玩笑话，我们现在对保安说话都不敢大声，人家一拍屁股走人了，我们这边好不容易再找一

2、个。”一个物业负责人这样说。由于缺员，柳州物业公司早期招聘保安的一系列标准，比如说退伍优先、身高1.70米以上等等早已成为老皇历，保安的年龄也都放宽到了50岁。这样的情况当然会影响到管理水平，许多物业管理负责人这样描述道：“现在物业公司已经恨不得上街拉人，能拉一个算一个，只要他肯坐在保安岗亭里就行。这种情况下很难再要求进行管理上的提升。”物管人员为什么这么缺？“其实很简单，主要就是待遇低，目前保安的月工资基本在1000－1500元左右。”平均工资水平近年提升很快，但物管人员的工资几乎没涨过，现在就算去工地扛沙包都比当保安赚得多，青壮年保安

3、由于有较重的家庭负担，工资低流失率当然高。”二、收费难，资金紧缺我听我的一个朋友说“她们公司执管着一个4万平方米的多层小区，每年的物业管理费虽然90%以上都能如数收缴，但对于维持原有20人左右的物管团队仍然明显不够。之前有地下车库出租这块作为补贴，现在我们打算封闭小区，减少保安，这也是不得已的”。物管人员的待遇来自物业管理公司的收入，其中最主要的是所管理小区的物业管理收费。近年来柳州3物业管理收费水平没提升，还有下滑的趋势，而随着经济的发展各项成本都不断增加，尤其是人力成本，物业管理80%的成本来自人员成本，外界工资一直水涨船高，而物业管

4、理公司受收入的限制难以提升，尴尬的境地可想而知。业内人士认为，目前资费的困扰主要来自两方面，一是开发商的限定和业主的消费意识，不少业主往往单纯计较物业管理费高低，而开发商也通过低的物业管理费吸引购房者。忽略了管理费高低实际上应与所提供的服务相匹配。困扰的另一方面来自政府部门。为了保障消费者的利益，物价部门对物业管理费一直采取审批管理，限定收费。而随着市场的发展，这一方式备受质疑。“物价部门仅能够控制价格，无法衡量物业提供的服务水平，而服务水平优劣差距很大，限定收费的做法不利于企业在市场经济条件下的竞争和优胜劣汰。”一位业内人士称。据悉，由

5、于收入被限定，支出又不断增加，不少物业公司被逼无奈，不得不降低服务标准，或者截流业主的公共收益。三、业主委员会难成立我一个朋友刚刚搬入一个新落成的小区，小区正在筹建业主委员会，虽然有人提议让有律师资格的他参加，但他拒绝了——工作忙得不行，还是让退休有闲的人去做吧。在柳州，像这样理解的人不少，由于很多业主忽视自身在物业管理中的作用，导致了业委会老龄化的现象非常明显。业内人士对此颇为担忧，一个小区是由多个家庭及各个年龄层的居民组成的，在家庭中起主导决策作用的往往是中年人，小区事务如果仅仅由几个老年人张罗，很难代表整个小区的利益，特别是由于消费

6、观念的不同，业主委员会如果缺乏权威、代表不了主流的消费观念，小区中各方面的矛盾必然突出。“主流的业主不重视物业管理，对收费支出不了解，也拒绝参与业委会，实际上是在监管阶段就放弃了自己的权益，等到不满意或出现问题再吵闹，就相当被动了。”相关人士表示，“什么样的物业服务符合我们这个小区绝大多数业主的利益，这样的服务需要什么样的资费、公司、配套来支持，每个业主心中都应该有本帐。”其实业主们想了解自己小区的物业管理情况并作出判断并不难，简单了解和计算就能够得出结论，但很多业主却习惯当“甩手掌柜”。而大部分上班族上班时在办公楼，下班后回到小区，80

7、%3的时间处于物业管理范畴，这一服务与人们生活如此息息相关，确实应该得到更多的重视，也只有这样，才能切身保护自身的利益。四、物业管理市场价格之困惑长期以来，政府与居民之间对于物业管理都有着认识上的偏差，一个富有代表性的例子就是某小区赶走物业后一直没有寻找新的物业，化粪池堵了，居民打市长热线，最后市里派了环卫处前来处理。政府是为民排忧解难，但我认为不应该动用市政资源代理物业管理的事情，这模糊了政府公共事务管理和小区物业管理两种不同职能。对小区物业管理，我认为应该走完全市场化的道路。实际上，由于计划经济的一些遗留，物业管理中非市场化的因素仍然

8、存在。据介绍，一些早期的小区，当年业主们入住时不愿意按市场价格支付物业管理费用，政府就采取了“暗补”的方式，划拨给物业管理公司一些可以出租的店面，用租金贴补不足的管理费用。政府对于一些低收入人