贵阳银海地产北京路商业项目定位报告.doc

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1、银海·贵阳北京路项目定位报告（精装版）环球商机（集团）有限公司目录一、项目定位思路4二、项目SWOT分析及项目对策5三、项目总体战略定位12四、项目八大特色16五、物业功能定位36六、项目类型定位38七、项目体量建议及总体平面布局建议39八、商圈分析52九、商业总体形象定位56十、总体档次定位64十一、目标消费者定位74十二、业态定位、功能分布77十三、项目核心竞争力分析153十四、业态招商深入分析169一、项目定位思路²标志性——贵阳市标志性商业以较高的姿态切入贵阳商业市场，突显商业在整个贵阳市范围内的高起点和标志性。²本土性——以本地的市场需求为导向：以贵阳市

2、本地居民的消费习惯和消费，趋势为基础，通过满足家庭购物消费习惯，切实地将项目融进消费者的日常生活。²品牌性——大品牌与主题商业强强结合：通过主力店强大的品牌知名度及号召力，结合主题商业、大型餐饮、主题体验休闲项目、品牌服饰旗舰店，为满足多层面的消费需求而提供全面、清晰的商业功能。²体验性——在上乘的购物环境中体验购物的快乐优雅的购物环境使顾客有留恋忘返的感觉，在环境中体验购物带来的愉悦，强调体验式购物。²全局性——充分考虑协调项目住宅、写字楼部分的关系充分考虑项目地块的特点，力争项目各个部分协调发展，项目效益最大化二、项目SWOT分析及项目对策划（一）项目SWOT

3、分析l片区内会有一定量的潜在商业供应l高投入、高风险：本项目资金需求庞大，建设周期长，存在较大的市场风险。l重叠经营：项目周边步行街、商业广场商家存在重叠经营的现象；l贵阳良好的发展前景，周边城市具有辐射能力l快速增长的消费能力l片区较好的商业基础l酒店及会展中心的建设，将大大增强区域商业气氛l区域竞争暂不激烈l综合性购物中心空缺l充分利用招商引资政策威胁机会l与传统商圈距离有一定距离，人气不旺l经营初期，控制有价无市的经营状态有一定的难度*l项目区域发展规划的战略优势l地理位置优越及规模较大l具有良好的项目展示面l项目规模大，单位成本低劣势优势（一）优势分析及项

4、目对策1、区域发展规划战略优势：贵阳从城市规划、旅游规划两个方面做了详尽的规划，确保了城市化进程的速度，本项目所处的云岩区是政府规划中的贵阳CBD地区，在当地政府的大力推动下，本地区将集中贵阳大部分的商业、商务、住宅等资源。对策---从城市运营的角度开发本项目：本项目应充分抓住机遇，站在城市运营的角度进行商业运营，把项目打造成符合项目区域规划并有显著特色的大型商业，并利用区域内有效的商业资源及配套，同时提升区域及贵阳市的商业水平。2、地理位置的优越性及稀缺性：本项目所处的北京路段是贵阳主要的交通路段，近20条公交线路停靠项目旁边，交通方便；贵阳商业中心区极难再有同

5、等条件的地块。对策---把项目打造成贵阳地标：本项目抓住项目位置优越及同等位置规模较大的特点，在总体战略上站在较高的角度，把项目打造成高标准、贵阳标志性的综合性商业。3、良好的展示面：项目地块规模大，沿街有近600米的展示面，具有无可比拟的优越性。对策---划分最多临街铺，提高商业收入：本项目临街面很长，可充分利用这点，划分最大的临街商铺，提高项目的商业租金收入及展示项目良好的外部形象，并充分利用此优点，在项目商业两端设置主力店和人流带动较大的主力品牌（如国际餐饮）、在中间街铺设置特色店。4、项目规模效应强，成本低，竞争力强：商业项目规模竞争将是商业之间今后竞争的

6、核心。本项目是目前片区规模最大、规划配套全的商业项目，专业化管理能对片区商业产生较大的影响，同时可以大大降低单位营业面积的运营成本，更好的控制业态组合，实现1+1>2的效益，从而大幅增强项目的市场竞争力。对策---把项目打造成贵阳商业航母：利用本项目的规模优势，最大的整合各种商业资源，作到商业业态丰富化，从而扩展商圈辐射力和扩大客层，吸引客流。（二）劣势分析1、与传统商圈有一定距离，人气不旺：本项目距离喷水池商圈约2公里，项目周边商业多为沿街商铺，经营种类以日常生活及餐饮类为主，零售百货、超市类少，商业气氛不够。对策---差异化及互补性经营：针对项目处于传统商圈边

7、缘及周边商业档次不高的特点，对项目来讲，既是一种挑战，又是一种机遇，本项目应充分体现与传统商圈的差异化及互补性经营，并以较高姿态切入市场。2、目前租金水平较低：从市场调查中可以看出，受传统商圈辐射影响，北京路周边地区的租金水平均较低，如中华北路月租金约为200元/平方米，瑞金北路月租金约为300元/平方米，与传统商圈核心地段近千元/平方米的月租金相比相差较大。对策---稳健提升商业租金：项目周边相对传统商圈租金普遍不高，本项目如想在短期内以高租金水平出现，是不大现实，项目招商及经营的过程中总体上可先放水养鱼、先旺场再旺人的策略，吸引较多异地和本地的特色优质品牌和经

8、营项目，等