最新前期介入(万科物业)课件ppt.ppt

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1、前期介入(万科物业管理)前期物业管理新的成功新的开始10/8/20212前期物业管理包含哪些阶段？10/8/20213第一阶段：规划设计阶段安防、消防交通布局社区配套用房员工宿舍垃圾站管理用房整体布局10/8/20217需要关注的焦点问题——春眠不觉晓处处闻啼鸟武器：形成项目的物业管理设计要点依据：政策法规、项目特点、业主关注焦点注意：跟进方法、时机、手段、介入质量焦点一、安防系统——围墙高度，闭路监控探头，夜间红外补偿功能、红外周界防越系统、组团封闭、门禁对讲系统、出入口门的形式（电动门、磁力门的利弊）、物防设施规划设计阶段第一阶段：规划设计阶段10/8/20218焦点一：安防系

2、统与物业管理方案中的安防体系相适应坚持必须的内容：周边围墙及朝向区外一楼业主围栏的红外报警系统主出入口及车场出入口的闭路监控系统断电后电控门禁系统的开启考虑资源的合理利用（探头与围合红外，滚动开发项目的技防设施前置利用）组团封闭，防爬刺、防爬网、围墙高度安防系统周界红处线报警系统闭路监控系统门禁系统对讲系统广播系统巡更系统车辆道闸系统居家安防系统物防设施10/8/20219物防设施－优先关注，稳定、可靠、后期成本低——围墙：——防爬刺（网）：围墙、采光井、燃气管箱等——出入口——组团封闭技防设施——分布合理，非多多益善关键镜头的确定人防优化、沙盘推演安防介入侧重点10/8/2021

3、10采光井等重要部位安装防爬设施10/8/202111半地下室围墙单刺外围墙三刺10/8/202112局部防爬钉管道防爬刺10/8/202113防爬刺设置10/8/202114靠山区域栅栏式红外阳台或花园围墙的栅栏式红外10/8/202115东莞高尔夫采光井的隐形防盗网，联接至中心10/8/202116监控镜头分布合理；关键镜头的确定；固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择适当；红外报警的位置：关注工地围板，同步设置联动照明；控制中心的选址10/8/202117大树构成了新的攀爬危险源10/8/202118大堂单元玻璃门地弹簧前期是90度限位,经常造成门敞开,门禁系统形成虚

4、设,顾客很不满意,也存有较大安全隐患;后期改为无限位地弹簧;10/8/202119防尾随装置，须另留置自行车和重物通行道道10/8/202120智能化技术在物业安全管理中的运用10/8/202121焦点二、交通布局——业主关注人车分流，特别是规划有学校的路段；开放与封闭的协调；防范车辆乱停放的设施大门的设置考虑成本停车场的集中分布标识问题高峰期车辆流量开放式小区车辆的控制需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨早作功夫第一阶段：规划设计阶段10/8/202122焦点二道路交通系统可移动止车石：控制主要车道乱停车，10/8/202123焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方

5、便，多路控制一键控制商铺单独控制焦点四、垃圾站及垃圾捅平面布置垃圾捅的实用性焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要求焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房（关注国家和地方政策法规）需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨早作功夫第一阶段：规划设计阶段10/8/202124焦点六物业管理用房地产不重视，通过持续的沟通解决问题以法规为依据：公式，形成地产规划要点报政府部门批准，完全产权物业管理用房面积公式＝？6.2.5.1管理用房的标准，当地法规有规定的，从其规定；当地法规没有规定的，地产公司应按照项目总建筑面积千分之二比例（不足50平方米的按50平方米计）向物业公司提

6、供管理用房，不足部分由物业公司自行解决，由此产生成本应在物业管理费测算时统筹考虑。装修标准;不低于500元每平方米，地产支付——WGWG08-22《地产公司委托物业相关业务操作规范》10/8/202125管理用房装修时间：预留至少3个月，重视解决水电问题——确保入住后工作正常开展；管理用房布局：“前店后厂”，“一站式服务”，‘集中式分布‘员工宿舍——难！痛苦!影响大！】解决办法：——通过管理用房富余解决；——会所与管理用房对调解决（武汉花城）；——架空层解决，通风问题、产权纠纷及业主感受（深圳花城）——地产提供商业用房解决（深圳万科城）——直接建一栋综合楼，最佳方案但实现很难——地

7、产出资造社区周边购买员工宿舍（沈阳金色，深圳地产针对一线员工关怀有此明确意见）焦点六物业管理用房10/8/202126焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗手间焦点八、其他个案，如水景、山体、商业布局与业态控制，商业排污管直径、排烟、化粪池、灯箱设置，商业导向及识别系统需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨早作功夫10/8/202127绿化带无排水沟，黄泥水外流交付时已作好排水沟10/8/202128施工阶段已经完成少量变更物业补硬化，效果总差一点10/8/2021