房地产开发企业课件

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1、房地产开发经营业务企业所得税处理（杨柱2009-5-19）第一章总则一、适用范围：中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。二、经营业务：包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。三、除土地开发之外，完工的标准（充分条件）：　　(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。　　(二)开发产品已开始投入使用。　　(三)开发产品已取得了初始产权证明。四、不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。第二章收入的税务处理一、销售收入范围、代收的基金、费用等税务处理1、销售收入范围：销售开

2、发产品取得的全部价款现金现金等价物其他经济利益2、代收款项以出具发票单位为标准进行判断二、销售收入的确认（一）、总则：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。（二）、具体按以下规定确认：1、一次性收款①收讫价款之日②取得索取价凭证之日2、分期收款①按合同、协议确认价款和付款日②提前付款的按实际付款日3、按揭方式①首付实际收到日②银行按揭转账日①按合同、协议价款确认收入额4、委托方式①支付手续费方式：按合约价和收到受托代销清单之日②视同买断方式A、开发企业、购买方二方合同或加受托方的三方合同开发企业—

3、□—→受托方—△—→购买方□表示买断价格，△表示合约价格a、当□<△时，按△计价，收代销清单之日确认b、当□>△时，按□计价。B、受托方与购买方直接订合同，则按□计价。③采取基价（保底价）方式C、开发企业、购买方二方合同或加受托方的三方合同开发企业—□—→受托方—△—→购买方□表示基价，△表示合约价格a、当□<△时，按△计价，收代销清单之日确认b、当□>△时，按□计价。A、受托方与购买方直接订合同，则按□+分成额计价。②包销方式包销期内：按①—③规定确认包销期外：按包销合同、协议约定三、视同销售1、企业将开发产品用于列举8种行为捐赠赞助职工福利奖励对

4、外投资分配给股东或投资人抵偿债务换取非货币性资产2、视同销售的时间确认转移开发产品所有权或使用权时实际取得利益权利时3、计价方法和顺序本企业同类市场售价当地同类公允价值利润合成=成本/[1-成本利润率（不低于15%）]四、计税毛利率1、省政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。2、地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。3、位于其他地区的，不得低于5％。4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%五、销售未完工开发产品的税务处理1、预缴时当期应预缴的企业所得税额＝（预售收入×计税毛利率+利润总额）×税率利润总额已扣除了期间费用、营业税金及

5、附加、土地增值税等[例]销售开发产品收入300，成本210，预售收入100，营业税金及附加22（其中：已销售开发产品16.5，预售5.5），期间费用24，预计毛利率15%。分析：预计毛利额=预售收入×计税毛利率=100×15%=15利润总额=300-210-24-22=46当期应缴的企业所得税额=46+15=612、预售开发产品完工年度申报时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。接上例，前预售部分全部完工，实现销售100,成本78；另其他项目销售开发产品500，成本375，营业税金及附加2

6、7.5；期间费用40。分析：实际毛利额=100-78=22对应的预计毛利额=15差额=22-15=7本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额=500-375-27.5-40+7=64.5申报表的计算方法应税所得=500+100-375-78-27.5-40-15=64.5在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。六、未完工而出租的开发产品出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。第三章成本、费用扣除的税务处理一、成本、费用的核算与扣除，必须按规定区分期间费用开发产品计税成本-已

7、销-未销二、准予当期扣除期间费用已销开发产品计税成本营业税金及附加土地增值税三、已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本可售面积——建设部有关规定可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积四、维修费用日常零星的维护、保养、修理等费用准予扣除条件：尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）五、共用部位、共用设施设备维修基金已计入销售收入的维修基金于实际移交时扣除代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除六、会所等配套设施建造费用○按公共配套设施处理非营利性且

8、产权属于全体业主无偿赠与地方政府、公用事业单位○按建造固定资产处理○按建造开发产品处理七、邮电通讯、学校、医