张家界子午西路项目投资收益分析报告

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1、张家界子午西路项目可行性分析报告二零零九年八月三十一日编写：高金龙19第一部分项目总说明可行性分析(FeasibilityStudy)，又称可行性研究，就是对拟建项目从技术上、经济上及其他方面进行可行性进行分析，其目的是给项目投资决策者提供决策依据，同时给项目提供开发依据和参考指导意见。说明：由于所掌握的相关资料和数据有限，本可性分析着重在项目静态投资的初步模拟，尚未进行动态和更深的数量分析，因此将会存在一定的偏差，希望在建筑规划方案基本确定后能深入精确的分析。1、项目地块概况本项目地块位于湖南省张家

2、界市永定区子午西路，项目南临子午西路，子午西路前50米左右为张家界风景秀丽的澧水，西临靠大山，地块南临四座村民宅，背山面澧水。（1）总用地面积约200亩，地块容积率为2。本项目尚未进入土地平整，地块为典型的丘陵地形，顺应山势北高南低，起伏较大，与子午西路路面有约35米高差；目前项目进入前期市场研究阶段，原为国家监狱用地，有四座农民拆迁房屋，属于生地状态、七通一平尚未开展。（2）项目用地周边环境调查项目虽属张家界市永定区，但出于城市门户位置，地理环境十分优越，在地块位置处于城市门户位置，靠山临水并能远望

3、天门仙山，对项目开发高档物业、高档居住小区创造了得天独厚的条件。但19城市整体规划市政机关将迁至项目区域，现目前尚未成型，市政配套较为简单，并且尚无商品房开发项目。（3）地块交通条件调查项目位于张家界市子午西路，是张家界市东扩西进城市发展的主干区域，东距新火车站6公里，距机场8公里，1路、8路、10路公交车经过本项目。交通便捷，随着本区域城市建设加快，交通将更加便捷、成熟。2、项目经营方式假设项目地块现由张家界方面控制，南宁合作公司可通过转让或参股合作开发方式介入项目开发，面向市场进行公开销售。如协议

4、达成，项目预计自2010年5月份开工建设，2010年底可取得政府有关部门颁发预售许可证后对外公开发售。根据市场情况，预计在三年内销售率达到95%。3、项目主要指标预计总占地面积：m²（200亩）建筑面积：m²；容积率：2；绿化率：45%左右；住宅层数：以低层联排、多层建筑为主，高层建筑为辅；产品体量预计：低层联排、多层建筑占总建筑面积的2/3，约88800㎡；高层建筑占总建筑面积的1/3，约44400㎡.19开发周期：2010年5月—2013年5月第二部分项目投资背景及计划预期1、项目市场分析张家界市

5、房地产情况和市场形势分析详见：项目市场调查报告。2、项目不确定性因素分析项目在开发过程中常常会有种种不确定性因素，表现在以下方面：（1）通货膨胀和物价的变化在任何一个国家，货币的价值都不是固定不变的，它通常随着时间的增长而降低，随着国际和国家经济的变化而变化。货币价值的降低，必然导致物价上涨；物价的上涨，反过来又促进或加重通货膨胀。通货膨胀导致购买力的降低和融资成本、工程造价的增加，就直接影响项目未来的技术经济效益。这是造成不确定性因素的主要原因。（2）国家相关经济政策和法规、规定的变化国家对房地产相

6、关经济政策、法规、规定的变化，将直接影响项目的开发和销售的进度，如按揭利率的变动，国家对房地产金融的支持等。国家实行住房制度改革，各商业银行加大对住宅市场金融支持的力度，日趋健全房地产相关法律，为项目的顺利开发提供了良好的外部环境。从目前宏观经济形势看，贷款利率上调可能性不大。贷款利率的降低，不仅可以减少项目财务费用的支出，降低项目的开发成本，还可减轻消费者银行按接还款的压力，促进项目的销售。（3）建设工期的变化19建设工期的变化特别是建设工期的延长，将直接影响项目的操作和项目品牌的树立。本项目如果工

7、期不能严格保证，则既会影响楼盘的销售，还会影响楼盘的品牌。（4）其他因素影响项目的其他因素有竞争对手的开发面积、推盘时机、宣传推广费用的变化、市场价格的整体变动等。如天门壹号、月亮湾等有较大的市场吸引力和号召力的项目推出。其价格如被市场所接受，因此本项目应根据具体的市场环境适时而变。3、项目开发进度建议鉴于本项目所面临的市场环境，特别是近期市场竞争项目相对较少，城市住宅开发土地的政府管制，建议项目于2010年5月前开工建设，力争在2010年8月进行认购登记。4、项目销售进度建议从2010年8月开始认购

8、登记，主要积累本地客户，并通过2010年10月1日开盘，利用“十一黄金周”市场推广吸引外地客户群，建议把张家界的黄金度假期“五一”至“十一”作为重点推广期。19第三部分项目投入与产出分析一、项目投入与成本（一）前期工程费1、勘察费项目在开工前，要进行地质勘察，按每亩为3000元计算，地勘费约60万元。2、规划设计费较为高档的项目，规划设计费（含初步设计、建筑设计、施工图设计、园林景观设计等）一般为40元／平方米（按建筑面积计算），园林设计费按20元/平方