万邦总统大厦市场定位报告

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1、万邦*总统大厦市场定位报告一、定位分析（一）、项目特性分析本案土地成本高的现实决定了项目必须走高端产品之路，以争取高价位。在设计实施上把握：超前的设计理念+完善的配套设施+人性化的配套服务+先进的配套功能+概念炒作。（二）、济南商务办公、写字楼市场总体情况２００４年写字楼项目少、品种较单一。统计数据显示，２００４年１～１０月份，办公楼投资仅为１．７亿元，同比下降４６．９％；而２００３年济南办公楼共完成投资５．４亿元，同比下降１１．５％，近两年的写字楼的投资都是呈现下降趋势。　　投资的减少导致了项目

2、的减少。而从项目上看，２００４年度１－－１０月份几乎没有新项目出现，而在近期才有特区数码港和普利海辰大厦等新项目面市。1、类比个案楼盘情况城市33东环国际广场明珠国际商务港位置文化东路51号。2环东路济南火车站附近物业型态公寓，1、2层为沿街商铺。写字楼；套房酒店；公寓；写字楼。总建筑面积1.8万平方米15万平方米9万多平方米楼层数地下一层，地上16层。主楼2座33层；侧楼2座30层。高度达188米，地上40，地下3层工程进度主体框架完工；05年8月交房。基本完工；05年2月交房。内部装修阶段；0

3、5年4月交付使用。户型、面积35、45、80平方米。158、201、244、284、348平方米。公寓为：137、165内部有实体墙分割装修情况实木地板、乳胶漆墙面、卫生间瓷砖到顶。初装修简装修配套设施分户式中央空调；停车位；独立及公共卫生间；2部电梯。豪华星级商务套房；空中商务俱乐部；618平米星级大堂；日式沙艺园林；空中游泳池；空中花园。六部电梯、地下停车场、国际会议中心、国际商务中心、星级酒店商务设施、空中花园、48层设直升机停机坪等。售价5600元/平方米5800元/平方米公寓价格为670

4、0、7300两种业主请况投资者。信息咨询；网络；设计；广告等小型公司。目前进驻东环国际广场的企业三百多家，企业总部三十多个。知名企业或对企业形象要求较高的公司；其他上房率为：74%；按揭贷款80%；住宅性质。按揭贷款80%。商业性质。（二）、济南房商务写字楼发展趋势1、写字楼的投资呈现下降趋势。2、小户型开始受到市场青睐以城市33为典型1、具有亦商亦住多功能商务型公寓开始走红以国华经典为代表2、配套设施的齐全性、商务办公的数字化与智能化日益完善东环国际广场3、一批按商务写字楼功能，而具有住宅楼的性

5、质的楼盘亮相以城市33、鸿苑*世纪开苑为代表6、老城区低迷　　东部崛起市场上的商务办公项目主要集中在东部，如东环国际广场、创展中心、环保科技园国际商务中心、城市３３等项目，新推出的特区数码港和普利海辰大厦也处于历山路以东。值得一提的二环东路和山大路近几年的发展：自２００２年后嘉恒商务大厦、发展大厦、东方丽景、东环国际广场、三箭数码大厦、历下大厦、山航大厦等建设以来，二环东路的商务气氛渐浓；而山大路区域的写字楼也在济南的写字楼市场上占居了半壁江山，吸引了高科技、服务业、信息咨询业等新兴公司。（三）、

6、SWOT分析1、优势A、本案目前并未开工，有足够时间调查济南市场，根据市场需求来定位产品、配套功能。B、本案所处区域为济南传统的政务中心、金融中心，省市重要政府机关，相关政府部门多家银行驻山东总部云集，与政府、金融机构关联密切的行业及人群，喜欢在本区域办公或居住。C、作为老城区，经过多年的发展周边配套设施齐全。D、作为政府部门、金融机构和军区驻地的聚集地，治安状况良2、劣势A、本案土地成本较高。B、先进超前的物业形态必将带来物业管理费的提高与公摊面积的增大。C、酒店式公寓在济南尚无先例，市场的认可

7、程度还无发准确衡量。D、作为本案的第一交通干道——经七路时有拥堵现象发生，与本案相邻接的南上山街街面狭窄，基本不具有通车功能；另外济南中西部传统商务办公区域交通拥堵等现象日益严重，降低了办公效率，这使一部分公司已开始迁出。E、近年来济南东部新城的发展加快，带动了商务办公向东转移，济南公司选择迁向中部或东部办公渐成趋势。3、机会A、项目临近济南市政府及省机关，对于与政府关联度较高的机关企事业单位（包括各地市驻济办事处等）具有吸引力；B、酒店式公寓尚属市场空白，但大量的商务往来以产生了对此产品较大的市

8、场需求。C、投资市场对行政公寓等投资回报率高的房地产投资产品比较青睐，这也给本项目提供了市场机会。4、威胁A、２００５年的写字楼将市场供应有望放量，超过２００４。据息，几条干线如经十路、经七路和经一路两侧的将会有近１０个项目启动，出现干线商务。另根据济南市经济工作会议消息，明年城市建设总投资将不低于２６０亿元。B、近几年济南写字楼市场已出现供大于求的局面，多数写字楼销售不佳，市场不容乐观。C、大量商住楼（以城市33、明珠国际、国华经典等为代表）推向市场，这种即可办公又可居住，分去了