景区托管系列之二景区托管的主体及合作模式

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1、景区托管系列之二:景区托管的主体及合作模式 所谓景区托管，就是对旅游景区进行委托管理，是旅游景区所有者将景区的经营权、管理权交给具有专业经营管理能力的旅游管理商.或者说是通过契约形式，景区托管受托方有条件的接受管理和经营委托方的旅游景区，以有效实现景区的保值、增值。同时景区托管是在不改变或暂不改变旅游景区原先产权归属的条件下，直接进行对景区的资产等要素的重组和流动，达到资源优化配置、拓宽融资渠道以及资产增值的目的，从而谋取景区资产整体价值的有效、合理的经济回报。本文拟就景区管理的主体以及托管的合作模式等两大核心问题展开讨论.1景区托管主体  景区托管的主体，必须

2、是具有托管经验或者托管经营专门人才、能够承担托管经营风险的管理公司、自然人或者金融机构。目前市场上有三种景区托管的主体：旅行社托管，酒店托管、以及专业的旅游投资管理公司托管。我们对几种托管主体进行了各种要素以及优劣势的分析，以便对景区托管获得清晰的认知.1.1旅行社管理    2011年4月13日，康辉旅行社集团“接管”河北祖山景区，开辟了旅行社管理景区的新模式。康辉旅行社将对祖山景区的服务项目、管理方式和品牌包装进行“托管”，实现景区与旅游集团强强联手。我们认为:旅行社托管景区优势在于：从旅行社角度看，旅行社熟悉市场需求、了解游客的喜好，可以为景区提供有效的客

3、源，提高景区的营业收入；从景区业主来言，引进旅行社管理景区可以引进专业化的管理团队，减少宣传成本、管理成本，并降低人员培训费用；从整个旅游产业来看，旅行社托管景区，可以形成相关产业一体化，节约各方成本，从而提升各自的竞争力。但是，旅行社的传统业务是带团旅游，要开辟景区托管这样的新领域，意味着要有专业的管理团队（旅游规划、管理、营销等人才组成的团队）。管理团队的创建势必增加旅行社的人力成本；由于旅行社参与景区管理，景区业主方要拿出一部分利润与旅行社，因此与业主方的利润分配是个问题。所以旅行社托管景区除了在客源营销等方面的优势继续突出之外，还要在战略规划、营销管理以

4、及可持续管理等方面有所了解，纵向拓宽景区管理的范畴。1.2酒店管理公司管理　由于国际度假酒店管理公司的一些度假村项目都分布在景区,而有些景区最核心的资产是酒店资产,所以我们把景区托管的另一主体定义为酒店管理公司。由酒店管理公司管理景区，在国内,比较明显的区域就是三亚亚龙湾国家旅游区,亚龙湾湾名义由管委会管理,但是,在具体的酒店管理方面,全部交由专业的酒店管理公司操作.这个区域现在聚集了几乎全球知名的酒店管理公司参与景区管理；另一个国内目前比较著名的地区就是杭州千岛湖AAAAA旅游区,由于湖泊资源优势明显,土地资源稀缺,吸引众多国际酒店管理公司的度假项目入住.景区

5、的运营管理主要从产品提升、内部管理、外部营销三个方面来进行。产品提升方面：景区产品不是酒店产品，没有标准化的属性。例如酒店产品，一般三星四星的消费水准都有国际标准，规模化复制有标准可依。但是景区之间的差距难以量化，没有人能准确说出3A、4A景区间的差距，因此产品提升没有标准可依，很难规模化复制；外部营销方面：景区营销关键在于宣传（各种媒体）、渠道（旅行社、俱乐部）共同跟进。在单一区域可以复制这种营销模式，但是可托管景区都是分散在不同区域，因此想要重复利用宣传与渠道资源很难，而在不同区域复制边际成本也很高，产生不了规模效益。因此酒店管理公司托管景区除了在酒店管理优

6、势突出之外，还需要对景区的旅游项目和旅游产品加以研究，根据不同景区的特色进行差异化管理。1.3专业的旅游投资管理公司管理专业的投资管理公司托管景区，是近两年兴起的一种模式。这种模式特点在于投资管理公司借助自己的专业性优势，全面介入景区的管理运营。这种模式可以仅输出管理，不进行投资，只获取景区的增值收益；也可以参与景区投资并且管理景区，不仅能够获得景区的增值收益，还能根据景区收益分红。与旅行社和酒店管理公司脱胎于轻资产公司类型不同,综合性的旅游投资管理公司脱胎于专业的旅游投资实业公司.同时拥有比旅行社和酒店管理公司更丰富,更多元化和更专业的管理团队配置。他们既有传

7、统旅行社的客源资源优势,又有酒店管理公司标准化的管理规范，更具有丰富的投资运营实战经验。其拥有专业的团队（规划设计、战略管理、酒店管理,市场营销、财务管理和资本运作等专业人才）能够对景区的发展战略、人员培训、市场定位、品牌营销，客源吸引等方面提出有效的方案，能够在短时间内取得较好的委托成绩。目前，国内专门进行景区托管的专业旅游投资管理公司少见，山木禾水旅游投资管理公司是景区托管的代表。目前与杭州余杭区政府合作的超山风景区，就是景区托管的实例。专业的投资管理公司对景区的托管可以有两种模式：第一种是投资补偿模式，这种模式是现有模式，以投资做切入点，旅游投入能获得其他

8、方面的补偿；第二种是先托