关于公允价值计量投资性房地产的思考

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1、关于公允价值计量投资性房地产的思考2006年财政部制定的《企业会计准则第3号――投资性房地产》中规定，企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。但相应的也有关于公允价值计量的几点规定：一是要采用公允价值模式计量，必须满足规定的条件。首先，投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场。其次，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。二是投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同

2、时采用两种计量模式。三是投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销。四是已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。几年过去了，我们来看看公允价值在投资性房地产中的实际应用情况。　　　　一、公允价值计量投资性房地产的应用现状　　认真分析，不难发现引入公允价值计量投资性房地产有以下优点：能比较真实地反映企业的财务状况和经营成果，让公司的资产增值信息更透明，从而改善资本结构，特别是在房地产价格持续上涨时，由于采用公允价值计量不用计提折旧和摊销，当期费用少，账面利润高，能提高公司融资能力，使公司容易获取融资。同时，公允价值计量投资性房地产与国际接轨，更

3、加方便了国际投资者横向对比国内、国外企业的价值，增加了相关性和可比性。　　2006年新企业会计准则出台后，规定上市公司从2007年开始必须实行新准则。在2006年年报中，有9家上市公司对投资性房地产采用公允价值计量，占上市公司总数的0.69%；在2007年的年报中，1570家上市公司有630家存在投资性房地产但只有18家对其计量采用公允价值模式，占上市公司总数的1.1%；2008年的年报中，690家有投资性房地产的上市公司只有22家采用公允价值计量投资性房地产；到2010年3月31日，全国615家拥有投资性房地产的上市公司运用公允价值模式计量的仅有26家。从绝对数来说，虽然有逐年递

4、增的趋势，但增加的比例却非常小。上市公司应用情况尚且如此，非上市公司应用比例也不容乐观。既然用公允价值计量投资性房地产有着明显的优点，为何只有较低比例的公司应用呢？仔细分析，究其原因，主要有以下几方面。　　　　二、公允价值计量投资性房地产的困境及原因　　（一）投资性房地产的公允价值难以取得　　由于我国市场化程度还不够高，市场机制不够完善，不够活跃，而房地产的价格受国家宏观经济政策、地域、朝向、楼层等因素的影响比较大，没有统一的定价，因此，要取得合理的投资性房地产的公允价值比较困难。目前大部分以公允价值计量投资性房地产的上市公司采用专业房地产评估机构出具的评估价格来确定其公允价值，而

5、另外一部分公允价值的确定则于投资性房地产所在地的房地产经纪公司所获得的市场调查报告。但是资产评估机构的评估标准不统一，比如房地产估价师、土地估价师、资产评估师分别隶属于建设部、国土资源部和财政部，采用谁的定价没有统一的标准，各自的评估权威也不高。而市场调查报告所获取的价格其可靠性和准确性也值得商榷。　　（二）采用公允价值计量投资性房地产的成本高　　首先，增加会计做账的工作量。一方面，由于投资性房地产采用公允价值计量，每个资产负债表日要根据其公允价值来调整账面价值会增加会计的工作量；另一方面，在计算企业应缴所得税时，关于投资性房地产其账面价值为公允价值，即“初始成本+公允价值变动”，

6、而计税基础为“初始成本-折旧摊销”，因此在投资性房地产转换时（“投”与“非投”的转换）、持有期间公允价值变动时其年底均考虑所得税暂时性差异从而进行纳税调整，在处置投资性房地产时其账面价值和计税基础均为0，这时又需转回原产生的暂时性差异，从而对处置当期应纳税所得额进行调整，这些各期的调整均会增加会计的工作量。　　其次，取得公允价值成本高。如前所述，公允价值合理取得的本身就比较困难，为了取得各方认可的公允价值，企业势必会作一些比较和判断，还会涉及到请专业评估师进行评估，增加了工作量和信息成本。　　最后，披露成本高。由于房地产的价格变动快、变化大，采用公允价值计量增加了企业经营成果的不稳

7、定性，企业需要向投资人充分解释该计量对会计报表产生的影响，详细披露该房地产当期价值的增减变化情况、公允价值的确定依据和方法等，信息披露成本较高。　　（三）所有投资性房地产只能采用一种模式，并且不能由公允价值模式转换为成本模式　　企业的投资性房地产可能不止一项，既可能有房产也可能有地产，其持有的目的有些是为了增值，也有些是为了出租，如果只选定一种后续计量模式对所有的投资性房地产进行计量，不能准确地体现相关性和可比性，并且企业在以后的会计期间有可能还会增加投资性房地产，而