基调意义或更强于市场意义

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2015年03月31日证券研究报告/重大事项点评基调意义或更强于市场意义分析师：徐伟从业证书编号：S1330514080001电话：028-86199181邮箱：xuw@hxzb.cn事项：3月30日央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例，二套房贷最低首付比例降至四成。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。同日财政部也联合国税总局发文，调整个人住房转让营业税政策，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。点评：房地产新政落地，基调重新定义。房地产投资、销售等数据连续下滑，房地产企业拿地意愿低下，土地出让金减少，这对宏观经济造成较大的影响。房地产在整体供给过剩的情况下仍处于去库存周期，而政策上一直处于“暧昧”状态，但2014年以来政策已经发生了积极的变化。2014年多数城市陆续取消限购，后出台了“认贷不认房”；去年11月和今年2月的两次降息等政策均对房地产的需求端改善形成直接利好。而房地产的销售并没有明显改观，自去年年底暂时回暖后继续向下。政府工作报告中“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”等表述表明房产的政策基调已经出现转化，而此次实质政策的落实则是房地产政策的政策基调转化的具体实施，政策的落地对于房地产市场的意义将是不言而喻的。激活二手房市场，对房地产市场影响有限。从央行和财政部的政策内容来看，首套房和二套房的首付比例存下调空间，将进一步刺激首次购房需求和改善型住房需求；转让二手房免征营业税条件调整为两年免征营业税，在二手房市场会增加供给，两项政策叠加，有利于房地产二手房市场的活跃。但对一手房市场而言，政策影响并不直接，首先首付比例由银行确定，不同资产信用状况的购买者具有差异性；其次，二手房市场活跃将分流部分首次置业者；最后，银行对于房贷的打折力度反映其对住房贷款的积极性，目前还有待观察。综上，央行和财务部的连环政策对房地产市场的影响有限，短期对住房销售有一定刺激作用，但再往后看，房地产市场重回供销两旺的局面可能性不大。对经济稳增长作用短期有限，长期效果还待观察。由于房地产市场目前处于去库存的阶段，而此次新政的出台更多的是减轻了二手房的交易成本和改善型需求的门槛，而并不创造新的房产需求，因此会活跃整个房产市场，但就房产投资和供给端，房地产企业拿地、投资及新开工等并不会因此而明显改善。因此，新政对宏观经济影响短期或许有限。在政策上还需要多点结合，加快落实，未来配合货币政策及财政政策的引导，长期政策对维护房地产平稳发展的作用或将逐步体现出来。敬请阅读最后一页免责声明1 证券研究报告/重大事项点评公司评级说明：买入（Buy）：预期未来6个月内，股价表现强于沪深300指数20%以上。持有（Hold）：预期未来6个月内，股价相对沪深300指数的变动幅度介于+5%～+20%。中性（Neutral）：预期未来6个月内，股价相对沪深300指数的变动幅度介于-5%~+5%。卖出（Sell）：预期未来6个月内，股价表现弱于沪深300指数5%以上。行业评级说明：强于大市：预期未来6个月内，行业指数涨幅强于沪深300指数10%以上。跟随大市：预期未来6个月内，行业指数涨幅相对沪深300指数的变动幅度介于-10%~10%。弱于大市：预期未来6个月内，行业指数涨幅弱于沪深300指数10%以上。分析师声明：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。本公司具备证券投资咨询业务资格的说明：宏信证券有限责任公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。免责声明：本报告仅供本公司客户使用。报告中的信息来源于已公开的资料，本公司对信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，本公司及与本公司有关联的任何个人，均不会承担因阅读和使用本报告所造成的任何损失及其产生的法律责任。投资者应当自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告的版权为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或者引用。敬请阅读最后一页免责声明2