改革住房保障管理思路_完善保障政策顶层设计

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1、改革住房保障管理思路完善保障政策顶层设计【发布日期】2012-11-30【作者】孟翠莲郝凤英【来源】《中国房地产》2012年第10期　 住房保障是当前我国各级政府在住房领域最重要的工作。按照部署，2012年，全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上，基本建成500万套。截至5月底，已开工346万套，开工率为46.4%，基本建成206万套，完成投资3895亿元。从数字上来看，全国住房保障工作的完成情况较好，但是考虑到保障房建设的跨年度问题、各级政府短期突击谋取政绩以及被保障对象基数越来越大的问题，决定了住房保障工作要取得令社会满意的实效还有很长的路要走。　　1当前我国住房保障面临的

2、问题　　1.1城市住房保障需求不断扩大　　近年来，由于城市房价快速上涨，城市中低收入人群的购房能力不断降低，住房保障需求不断增加。而与此同时，虽然各级政府也在大力推进保障房建设，中央政府甚至于2011年提出5年内要新建保障性住房3600万套的战略目标，但由于保障房建设的速度及供给量远远跟不上日益扩大的住房保障需求，住房领域内的社会矛盾依然非常尖锐。　　1.2政府以增量为主的住房保障思路缺乏可持续性　　按照2010年中央政府提出的《十二五住房保障规划》，集中新建是我国当前增加保障房供给的主要方式。实践证明这一方式可执行性较差。之后，住建部以政策形式明确各地可以新建、收购、租赁和改建的方式

3、增加保障房供给。这虽然极大地增加了保障房供给方式的灵活性，但由于种种原因，当前我国各地的住房保障实践仍以集中新建为主，而其存在的问题显然难以克服。　　1.2.1容易形成空置　　集中新建属于增量管理，如果没有合理的规划及总量控制，容易形成住房空置，造成社会资源的极大浪费。这里的“空置”包括两种情况。一种是由于保障房选址不当，被保障对象不愿入住而引发的空置。这种现象在全国各地有关保障房的新闻报导中屡见不鲜。产生这种现象的原因主要是当前各地的新建保障房选址一般都比较偏远，交通、生活配套，以及医疗、教育条件相对较差，被保障对象一旦入住，其日常生活会受到很大影响，虽然住房困难问题得到了缓解，但生

4、活便利性却大大降低。因此，被保障对象不愿入住保障房，从而形成保障房的空置。　　另一种是住房总量中空置房数量增多。住建部公布的数据显示，截至2010年底，我国城镇居民人均住宅建筑面积31.6平方米，农村住宅建筑面积人均34.08平方米。我国人均住宅建筑面积的拥有量水平已经超过了中等收入国家平均水平。以上数据显示，我国住房保有总量已相对较高，并不存在总量不足问题，而是存在供需结构错位问题。在这种情况下，由于我国每年还新建数量庞大的商品住房，如果不对住房进行科学的总量规划及计算，在人口结构发生锐变的情况下，很容易形成大量的空置住房，从而造成难以解决的房地产泡沫并对社会资源造成极大浪费。　　1

5、.2.2住房保障资金缺乏保障　　新建保障房需要大量资金。按照住建部测算，仅2011年，投资新建1000万套保障房就需要资金1.3万亿元。从实践来看，虽然当年中央预算内资金下拔情况较好，但各级地方政府的资金到位情况却并不如人意。之所以如此，是因为当前的保障房融资渠道并不畅通。　　按照我国当前的政策法规，保障房建设资金来源于财政资金、土地出让收益、住房公积金增值收益、地方城投公司投资及商业银行贷款5个渠道。从实践来看，目前这5个渠道都存在问题，这就使得我国的住房保障建设成为无源之水。住房保障工作的可持续性因此备受质疑。　　1.2.3土地供给面临难题　　造成这一问题的原因很多：有些是由于地方

6、政府所在城市土地资源确实非常短缺，可利用土地资源非常有限；有些是由于地区保障房征地拆迁难度大、补偿高，回收慢、无赢利，政府不愿投入过多精力；还有些是由于保障房建设用地大规模供给会对商品住房建设用地造成挤压，影响地方政府财政收入等。　　1.2.4其他问题　　除存在总量控制、资金及土地等问题外，集中新建为主的保障房供给方式在实践中还存在以下问题，如各地保障房需求总量与中央下拨的完成指标不匹配，保障房产品结构不合理，保障房准入、运营、分配及转让中寻租现象大量存在，新建保障房业主退出动机不足，被保障对象的经济负担相对较重等，这些问题的存在都是集中新建模式本身所难以克服的。　　1.3住房保障立法

7、滞后、实践混乱　　当前我国城镇住房保障制度的法律框架主要由三部分构成，首先是政策目标，即保障中低收入和最低收入家庭的基本居住需求；其次是住房供应与分配方式分层次，我国目前对不同收入层次的城镇居民实行不同的住房供应方式与分配方式；最后是保障房经营与管理方式。目前，我国各级住房管理机关负责政策制定以及具体的保障房调配和腾退管理工作，保障房建设及日常的维护管理等工作由不同的市场主体完成。　　以上三部分虽能勉强适应当前的住房保障实践，但由于没有统一的全