中国新闻周刊：上海地产

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1、中国新闻周刊：上海地产在历经多年数轮炒作之后，上海房地产市场的供求关系已被严重扭曲。此时再谈增加供给的老调已属刻舟求剑。不对过度投机造成的泡沫化需求进行定向爆破，任何增加供给之举只能是杯水车薪，甚至会火上浇油。时至今日，“平稳发展，稳中有升”的想法实属一厢情愿，不欲挤压泡沫而寄望于在发展中吸收泡沫，势将为泡沫所裹挟，后果更为严重。考虑到上海房地产的历史“积怨”和复杂的利益格局，调控需要大智慧和大勇气。在坐收甚至提前透支了多年的房地产业“贡献”之后，想要不付出任何代价实现房地产的软着陆是不现实的。3月16日央行宣布上调房贷利率

2、。与2003年的“121文件”的推出一样，民间关于“上海发烧，全国吃药”的讥声再次四起。甚至有人说，这次是“富人发烧，穷人吃药”。按照上海本地盛行的说法，“上海是全国人民乃至全世界人民的上海”，全国乃至全世界的富人都到上海来炒房，遂令房价飙升；央行忧心地产金融风险，祭出房贷利率警示，结果就是全国的老百姓陪着到上海炒房的富人一起吃药。这样的一副药下去，加上此前上海市政府在“两会”期间集中推出的针对房地产的“四道金牌”(上海市政府《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》)，正在产生什么样的效果？上海房

3、价会呈现怎样的走势，与此相关的地产泡沫又会表现出什么样的形态？简言之，上海地产能够软着陆吗？闷烧的春天面对3月份中央地方齐发力的“组合拳”，一如以往围绕上海地产的多空激辩，针对今后上海地产的走势，论者继续呈现两极化趋势：一方继续看多，被称为“春天派”，他们大多认为，上海的房价在今年还有约15%～20%的涨幅，另一方倾向看空，被称为“冬天派”，他们悲观地认为上海的房价将在今明两年下跌20%～30%。本刊在上海采访中发现，看多者多为相关政府官员、房地产开发商、部分地产中介、房地产投资或投机者；看空者多为新闻媒体(不包括在沪媒体)

4、、投行人士、银行人士和学院派房地产研究人员。双方均言之凿凿，自成体系，由于利益所系，立场不同，有时同样的数据和现象也会得出截然相反的诠释和结论，令局外人眼花缭乱，莫衷一是。经过深入调查，本刊发现上海地产正呈现出“闷烧”的局面——市场开始出现观望气氛，持币待购者的人数在逐渐增加，而二手房挂牌者虽然口风仍硬，但已不复往日牛气冲天的嘴脸。根据美联物业最新数据，本次房贷加息后，沪上二手房放盘量增加约15%，其中多为持有2～3个月的楼盘。而在房产之窗、上海热线等地产交易网站上，二手房挂牌近期也出现放量迹象。以房产之窗网站为例，3月16

5、日，浦东挂牌房源只有271套，而到3月21日全天浦东房源的挂牌量达到820套。尽管供应量增加，但卖家挂牌价依然坚挺，明显调高价格5%～10%。然而，观望气氛已经开始在市场中弥漫。中原地产上海中原物业代理有限公司分行经理曹海滨对本刊介绍，今年被认为是政策不稳定年，很多客户希望能够再“观望一阵子”，他们对于价格下调的预期增加。美联物业上海区域董事刘志忠预计，上海近期成交量将可能下调10%左右。由此看来，通过增加炒房者心理压力而非真正资金压力的房贷新策看上去暂时起到了扬汤止沸的效果。接下来的文章怎么做，取决于地产市场内外各利益主体

6、间的微妙博弈。一种理想的模式当然是：投机者听招呼，不要飙得太猛，政府通过土地等手段调剂供方市场，缓解供求矛盾，房价稳中有升，增量解决存量，更多吸收而非积压泡沫。毕竟，上海是全国的经济中心，远景光明。反言之，上海房地产崩盘有什么好处呢？事实上，有关上述理想解决模式或理想走势正成为上海当地媒体的宣传重点，有媒体甚至断言“上海房地产市场正在健康、平稳发展”。传统调控失灵了？然而，对此种乐观心态表示阙疑者大有人在。那些非理性的狂热投机者会一下子成为政府的驯良伙伴吗？在习惯了左手买、右手卖，一脱手房价就可以翻个跟头的高额利润后，他们有

7、多大的兴致陪政府一起维系市场的稳定？尤其是，这意味着他们必须完成从炒房者到房东的角色转型，而他们面对的却是一个租金收益率极其低下的市场。上海申银万国证券研究所有限公司分析师刘浩对本刊说，最新计算的上海租金收益率已下跌到了4.4%，处于全国最低水平。更有甚者，上海一些区块的租金收益率甚至不足4%。所谓租金收益率是房地产投资最基本的收益，其计算方式为，全年租金收入比房产市价。一般而言，这个收益率在7%左右较为合理。在上海房价持续飞涨，租金收益率一路阴跌的背后，是经过多年数轮炒作后，上海地产市场被严重扭曲的供求关系。在这种供求关系

8、扭曲的格局下，从传统的供求链条出发，认为只要增加土地供应量和开盘量，就可以缓解供求紧张局面进而促使市场趋稳的想法和做法，已属刻舟求剑。以2004年的上海为例，尽管这一年实施了多项土地新政，土地购置面积持续减少，但是根据中原地产研究显示，上海的土地开发面积一直平稳发展。尤其是在去年10月底，