房地产企业纳税筹划

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1、房地产企业税收政策解析与纳税筹划江苏国瑞兴光税务师事务所江苏国瑞兴光税务咨询有限公司高允斌主讲人简介：中国注册会计师，中国注册税务师，注册资产评估师，高级会计师。中国民主促进会会员，民进江苏省委会经济与法律工作委员会委员。现任江苏国瑞兴光税务师事务所所长、江苏国瑞兴光税务咨询有限公司董事长。江苏康缘药业股份有限公司、南京云海特种金属股份有限公司独立董事。中国注册会计师协会专业技术咨询委员会委员、专家库成员，中国税务报“中国税网”税收风险控制研究室特约研究员，江苏省工商联房地产商会专家顾问委员会委员，江苏省注册税务师协会理事，江苏省注册会计师

2、协会专业技术委员会委员。长期受聘于中国注册会计师协会、中国注册税务师协会及其部分地方协会，以及南京大学、北京国家会计学院等多家高校。出版个人专著有《小型企业审计实务》、《会计与税法差异比较及纳税调整》、《企业重组的会计处理与纳税处理》、《个人所得税最新政策解析与纳税筹划》、《新企业所得税申报表填报指南及政策解析》、《公司税制与纳税筹划》等，主编、参编教材九部。共在《会计研究》、《财务与会计》、《中国注册会计师》、《中国税务》、《中国税务报》等刊物发表会计、审计、税务类专业文章一百余篇，并多次获得科研奖励。现任多家大型企业和上市公司的税务顾问。

3、一、房地产企业应从哪些环节开展纳税筹划？——按涉税行为所处的业务领域，可分为生产经营活动中的纳税筹划、投资活动中的纳税筹划、融资活动中的纳税筹划。——按筹划活动涉及的范围，可分为战略性纳税筹划和战术性纳税筹划。战略性纳税筹划又包括对公司组织架构的设计、长期计税政策和会计政策的选择、重大税制变动前的筹划和企业重组中的纳税筹划。战术性的筹划是指对某项具体的涉税行为进行节税安排。——按税种分，分为流转税、所得税、财产税、行为税的纳税筹划。二、房地产企业战略性的税收筹划1、被投资项目或实体税收属性如何？税收成本测算情况及其对项目可行性分析的影响（见案

4、例）。2、股权结构如何？3、选择什么投资地点？如何进行税收政策谈判？（某开发商的成功案例）4、采取什么投资方式？5、录用哪类人员？（另一开发商的成功案例）6、在一个既有房地产业务、又有生产、流通、服务业的企业集团，如何从降低税收成本的角度出发规划集团的组织架构？（流通+开发、酒店+开发）7、如何规划关系交易及其价格？房地产+流通房地产+建筑+装修房地产+绿化园艺房地产+制造业房地产+服务业（广告、策划、房地产咨询公司）例：Z省的两个自然人在S省某市设立发一家房地产开发公司甲，注册资本8000万元。公司在将所购1亿元土地“五通一平”（开发成本及

5、费用约1000万元）之后，土地市场评估价格已上涨到1.5亿元。现另一家房地产开发公司乙欲得到该宗地块，如果直接向甲公司购买，则甲公司应纳税款为：营业税=（1.5亿元-1亿元)*5%=250(万元)（注:有的地方解释“财税[2003]16号”文中差额计税的规定不适用于房地产开发企业，则营业税=1.5亿元*5%=750万元。）土地增值额=15000-10000-600-（10000+600）*5%-180-275-（10000+600）*20%=1295（万元）土地增值率=1295/13705=9.45%土地增值税=1295*30%=388.5(

6、万元)企业所得税=(15000-10000-600-180-220-275-388.5)*33%=1068.045(万元)乙公司应缴契税=15000*3%=450(万元)鉴于此项交易中较重的税负，有位人士为双方设计了一个“纳税筹划”方案：由乙公司及乙公司的大股东（系一自然人）按经评估后的甲公司净资产账面价值1.2亿元（含土地评估增值5000万元）受让甲公司的全部股权，甲公司变更股权后持续经营，并在新股东的主导下进行后续的房地产开发。该人士称：甲公司股东将全部股权转让给乙公司股东时，按“财税字[2002]191号”文之规定，无需缴纳营业税；另一

7、方面。，乙公司及其大股东系通过收购其股权间接取得了土地使用权，而不是通过资产买卖取得土地使用权，这样，甲公司无需为土地增值缴纳土地增值税和企业所得税，可谓“一举两得”。交易双方遂依计而行，并一次性支付完交易价款，在变更股权的同时，甲公司将土地使用权的账面价值从1亿元调为1.5亿元,差额部分记入“资本公积”。甲公司经过两年房地产开发、销售，在清盘时进行土地增值税和企业所得税清算时，地价成本均按1.5亿元计算。然而，当地主管税务机关在对甲企业和乙企业进行纳税检查时，作出了如下处罚决定：1、根据“国税发[1997]71号”文和“国税发[1998]9

8、7号”文的规定：“企业股权重组后的各项资产，在缴纳企业所得税时，不能以企业为实现股权重组而对有关资产等进行评估的价值计价并计提折旧，应按股权重组前企业资产的账面历史