房地产企业纳税筹划

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1、房地产企业纳税筹划国家为促进房地产市场的稳定发展，抑制房地产价格过度上涨，国务院先后出台了一系列的政策，如“国六条”、“新国八条”等政策来调控房地产价格，自2010年以来国家已上调了10次存款准备金率来抵制房价的持续上涨；2011年11月22日中央电视台《共同关注》节目报道：万科等房地产开发企业带头降价，降幅达到30%。有人指出这个冬天是房地产企业暴利时代的终结。然而房地产企业的开发成本却居高不下，在房地产市场的调控与宏观经济紧缩相叠加的宏观政策影响下，房地产企业要在激烈的竞争中占据一席之地，通过税收筹划降低纳税成本，提高企业经济效益，实

2、现税后利润的最大化，已成为不争的事实。　　　　一、房地产企业纳税筹划的必要性　　（一）房地产企业涉及的税种多，税负重　　房地产企业具有投资金额大、经营周期长、开发成本高的特点，并且房地产开发企业从土地的取得、房地产的开发、经营、销售以及保有等每个环节均有涉税。从涉及的主要税种的税率来看：营业税的税率为5%；土地增值税的税率为30%~60%的三级超率累进税率；企业所得税的税率为25%，房地产企业的税收负担较重，具有纳税筹划的空间。　　（二）国家税收优惠政策为房地产企业纳税筹划提供了政策依据　　房地产企业涉及的税种多，而每个税种都有相关的税收

3、优惠政策，这为房地产企业进行税收筹划提供了政策支持，不仅可以减轻企业税收负担，而且在一定程度上能够实现国家的宏观调控，进而发挥税收的经济杠杆作用，实现企业和国家的“双赢”。　　　　二、房地产企业纳税筹划的基本技术　　（一）延期纳税技术　　延期纳税技术是纳税人按照税法的规定将应纳税款推迟一定期限缴纳，虽没有减少应纳税额，但使得纳税人无偿使用这笔款项而不用支付利息，就相当于降低了税收负担。　　（二）税率差异技术　　不同的税种，税率不同；即使是同一税种，税率也会有所差别。而税率的高低体现的是征税的深度，反映企业的税收负担轻重，因此可以通过税率的

4、差异进行纳税筹划，降低税收负担。例如：营业税的建筑业适用3%的税率，销售不动产适用5%的税率，可以通过一定的方式使得适用3%的税率。　　（三）扣除技术　　扣除技术是使税收扣除额、宽免额和冲抵额等尽量最大化，这样计税依据就会减少，而使得应纳税额减少，降低税负。　　（四）减免税技术　　每个税种都会有一定的税收优惠政策，所以应该充分享受税收优惠，尽量争取免税期最大化，以及减税待遇，从而使得减免税最大化，减轻房地产企业税收负担。　　　　三、房地产企业纳税筹划的方式　　（一）建房方式选择的纳税筹划　　1.代建方式　　房地产企业接受委托方的委托，实施

5、代建工程，收取一定的劳务费，不仅不用代垫资金，而且仅对劳务费用按照建筑业3%的税率计征营业税。由于这种代建行为并没有引起房地产企业有关资产的产权发生转移，不用计征土地增值税。在宏观调控的影响下，一些强大的房地产企业从开发转向代建方式。　　2.合作建房　　房地产企业以土地使用权，合作方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。如果房屋建成后，双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税以“无形资产投资入股，共担风险的行为”，不征收营业税。若合作建成后按比例分房自用，没有发生所有权的转移，免征收土地增值税；如果自用用于对外出租，对租金收入计

6、征营业税。若合作建房后对外销售，则不免营业税也不免土地增值税。　　（二）房地产企业的开发费用确定的纳税筹划　　根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，房地产企业的开发费用分为财务费用和其他房地产开发费用两部分。　　凡财务费用中的利息支出，能够按转让房地产项目计算分摊且能提供金融机构证明的，在不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额可据实扣除，即：允许扣除的房地产开发费用=准予扣除的利息+（取得土地使用权所支付的金额+计算的房地产开发成本）×5%以内。　　凡财务费用中的利息支出，不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，

7、财务费用和其他房地产开发费用不分别单独计算时：允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+计算的房地产开发成本）×10%以内。　　在这两种情况下，允许扣除的房地产开发费用越大，则增值率越低，税收负担越轻。所以对于这两种情况，关键是比较准予扣除的利息与（取得土地使用权所支付的金额+计算的房地产开发成本）×5%的大小，如果前者大于后者，则房地产开发企业应该对利息支出提供金融机构的证明；如果前者小于后者，则房地产开发企业不应对房地产开发费用单独计算。　　（三）房地产装修的纳税筹划　　房地产开发企业所售房屋有两种：一种是毛坯房；一种是

8、精装或简装房。如果开发销售装修后的房屋，则装修费用增加了开发成本，同样也增加了房地产企业的营业收入，营业税和土地增值税增加；如果企业在建成毛坯房后与购房者签订购房合同，同时把装修工程转包给企业