保障房建设如何融资

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1、保障房建设如何融资http://www.sina.com.cn  2011年08月05日 17:15  《国际融资》　　●保障房融资渠道介绍　　尽管保障房收益不高，但风险也相对较小，房地产企业和金融机构应积极审慎参与　　AStudyonFinancingforIndemnificatoryHousing　　■　付强　　总体而言，保障房收益不高，但风险也相对较小，房地产企业和金融机构应积极审慎参与。当前，优质棚户区改造项目和一些配建项目相对风险较小，收益也较有把握，可优先考虑。同时，信托、债券、尤其是地产基金融资应大力开拓。公共租赁住房融资

2、，政府还应进一步明确相关政策。　　各类保障房的融资特点　　廉租住房：廉租住房建设资金主要是财政性资金，是政府财政投入行为，如同民政部门的救济款项，政府应本着量入为出的原则处理。对于承建开发企业融资，《廉租住房建设贷款管理办法》也已明确写明，申请廉租住房建设贷款的企业必须已与政府签订廉租住房回购协议。　　经济适用住房：经济适用住房是向低收入家庭提供的产权转移型住房，低收入家庭的购买力以及购房贷款的偿还能力均面临压力(尤其是在经济适用住房的适用对象向下压缩为低收入家庭后，并且在能严格执行的情况下更是如此)。但由于经济适用住房价格显著低于商品住

3、房，且在目前房价上行的大环境下，一旦获得购买资格，低收入家庭一般也不会轻易放弃购买机会。因而，贷款的偿还不应是问题。但由于经济适用住房的获利空间受到限制(按照规定，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不高于3%)，投资收益也必然不及商品住房。　　公共租赁住房：公共租赁住房建设主要有3种模式：一是由政府出地、政府投资、政府管理，如同廉租住房一样运作。二是政府划拨土地，吸引社会机构(如用工较多的企业)参与建设和运营。三是政府有偿出让土地，由各类企业(房地产开发企业、用工比较集中的企业以及其他机构投资者)建设运营公租房，并拥有这部分公共租

4、赁住房的所有权。各地方政府需要吸引社会资金参与公共租赁住房建设运营，但公共租赁住房较低的出租回报率面临的最大挑战。ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedu

5、re,topreventthePartymember　　各类棚户区改造：从本质上讲，城市棚户区改造和任何其他城市房地产开发项目并没有区别，都需要完成拆迁和土地的腾挪，只不过棚户区因为原居民收入较低，开发难度较大、或者处于不利的地理位置商业利用价值较小，企业不愿开发，需要政府更多的帮助。部分城市棚户区坐落在市中心区，改造利用空间较大，但拆迁补偿费用高昂也是不利之一。随着棚户区改造的进行，容易开发的城市棚户区往往被首先开发，剩下来的要么是地理位置较差，要么遗留问题较多，开发难度不断加大。　　限价房和回迁房：限价房和回迁房并没有全国统一的制度规

6、定，从各地情况看，两者属于拥有限定产权的商品房，房价低于商品房，套型面积一般也较小。对于开发企业而言，完全承担融资责任，风险小于商品房开发，收益也小于商品房。　　从保障房建设的难易程度上分析，限价房、经济适用住房和棚户区改造等具有产权可转让性质，保障对象既能享受住房资产升值的潜在好处，政府也减少了后续管理的繁琐，此类保障房建设相对容易，进展也较快，融资相对较容易。而廉租住房、公共租赁住房由于产权不能转让，一方面资金回收难度大，另一方面还需承担房屋维护、租金收取等一系列后续管理工作，因而各方的建设动力较小，加上公共租赁住房刚刚探索，一些支持

7、措施还没有明确，社会资金参与面临的不确定性较大，融资难度较大。　　保障房建设的融资任务　　按照规划，2011年建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套，需要总投资1.3～1.4万亿元。根据住房和城乡建设部的测算，经济适用住房、限价房、棚户区改造的8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的。剩余的5000多亿的资金将由中央、省级以及市县政府通过各种渠道来筹集，其中中央用于保障性安居工程的资金为1000多亿元，地方政府将筹集4000亿元。　　根据经验，中央政府的资金一般没有问题，但地方政府严重依赖土地财政，其建设保

8、障房的动力以及筹集资金的能力令人怀疑；而且8000亿元的社会资金融资也是很大的压力，但最为困难的还是集中在公共租赁住房方面。　　保障房建设除了资金的问题外，还有部分地方政府对保障房建设的热情和