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浅析荣丰控股的总价值（（个人分析，不构成投资建议。据此入市，盈亏责任自负。））荣丰控股目前的资产共有4块组成，耐心听我的鄙见。1.荣丰嘉园尾盘的临街商铺项目。按照2011年6月1日的公告显示，这些临街商铺价格在4.5万/㎡左右，但是荣丰嘉园的剩余的临街商铺总面积未可知。按照和工商银行支行签订的合同面积来看，保守估计应该还有6000㎡临街商铺。即使按照4.3万/㎡来算，总价值2.6亿人民币。2.荣丰地产长春国际金融中心项目。长春国际金融中心是长春市150个重点项目之一,由长春荣丰房地产开发有限公司开发、建设和管理。项目总投资约218174.25万元，有点奇怪，因为这个项目公告栏总的建筑面积只有22万平方米左右。这么大的投资加上财务费用每平方米酒店住宅商业等平均房价要达到1.2万/㎡才能不亏损。参考目前的长春房价7000元/㎡左右，有点悬，估计这个项目不亏损算是好的了。直接造成这个项目目前就是一个大坑，没有施工。从09年6月份到11年7月份长春国际金融中心的工程进度就是挖了一个大坑。连基都没打，最好的方式估计这个项目可能会转让。3.荣丰地产重庆慈母山弹子石项目。按照2006年11月9日,重庆吉联与市国土局签署了《国有土地使用权出让合同》,以5.66亿元取得重庆市南岸区弹子石组团F分区部分地块（即荣丰慈母山项目）的土地使用权,该宗地总面积51.94万平方米,建设规模为39.00万平方米。当时成交的楼面价为1430元/㎡。这一块是低密度的别墅区。重庆南岸区弹子石区块现在的普通商品房价格为5200元/㎡左右，考虑到该地块为别墅区，可以看到长江，又有温泉疗养的概念炒作，该项目建成后价格9000元/㎡应该是没问题的，缺点是位置相对于弹子石CBD区域有差距。楼面价1430元/㎡＋建筑规划等成本1800元/㎡，扣除财务费用，每平方米盈利5000元是不成问题的。这个项目总39.00万平方米，自己可以盈利19.5亿左右。4.荣丰控股参股银行投资：初始投资1480万元，持有长沙银行37511869股，占其总股本2.07％。这是长沙银行2010年12月份扩股时的数据，配股价为3.5元/股。很遗憾的是荣丰没有参与配股，真的很没投资眼光。参考2010年长沙银行股权起拍卖6元/股的价格但最后成交与否未知。这部分股权总价值1.7亿人民币是没问题的。综上所述，荣丰控股的最大资产就是重庆慈母山弹子石项目的土地升值费用，总的价值总计为23.8亿元人民币。考虑到668目前总市值为15.3亿左右，个人评级为买入持有。公司目前最大的风险是重庆慈母山项目被政府收回。如被收回，股价只能5元见了。仅供参考！！公司股本小，项目储备简单。荣丰控股现有两类业务资产，其一是长沙银行股权3750万股，另外核心就是长春和重庆的地产项目，北京荣丰还剩部分商业物业资产。重点来分析五年前大股东重组注入的长春及重庆项目。根据公开资料介绍，长春荣丰金融中心项目是时任吉林省委书记王珉亲自招商的，成为长春市地标的城市综合体项目，项目位于长春市核心地段，规划用地面积3.6万平方米，规划建筑密度≤50％，容积率＜5.7，规划绿地率≥25％。项目总建筑面积约29万平方米。主楼44层近250米，成为长春市新的地标。项目总预算为35个亿，当时土地购置的成本仅为2.3个亿（毛地出让），折算楼面地价仅为1500元。原计划在09年开工减设，因多方原因一直延期，预计在今年7月底全面动工，明年中期完成地下基础工程达到预售，2014年底全面竣工。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve 浅析荣丰控股的总价值（（个人分析，不构成投资建议。据此入市，盈亏责任自负。））荣丰控股目前的资产共有4块组成，耐心听我的鄙见。1.荣丰嘉园尾盘的临街商铺项目。按照2011年6月1日的公告显示，这些临街商铺价格在4.5万/㎡左右，但是荣丰嘉园的剩余的临街商铺总面积未可知。按照和工商银行支行签订的合同面积来看，保守估计应该还有6000㎡临街商铺。即使按照4.3万/㎡来算，总价值2.6亿人民币。2.荣丰地产长春国际金融中心项目。长春国际金融中心是长春市150个重点项目之一,由长春荣丰房地产开发有限公司开发、建设和管理。项目总投资约218174.25万元，有点奇怪，因为这个项目公告栏总的建筑面积只有22万平方米左右。这么大的投资加上财务费用每平方米酒店住宅商业等平均房价要达到1.2万/㎡才能不亏损。参考目前的长春房价7000元/㎡左右，有点悬，估计这个项目不亏损算是好的了。直接造成这个项目目前就是一个大坑，没有施工。从09年6月份到11年7月份长春国际金融中心的工程进度就是挖了一个大坑。连基都没打，最好的方式估计这个项目可能会转让。3.荣丰地产重庆慈母山弹子石项目。按照2006年11月9日,重庆吉联与市国土局签署了《国有土地使用权出让合同》,以5.66亿元取得重庆市南岸区弹子石组团F分区部分地块（即荣丰慈母山项目）的土地使用权,该宗地总面积51.94万平方米,建设规模为39.00万平方米。当时成交的楼面价为1430元/㎡。这一块是低密度的别墅区。重庆南岸区弹子石区块现在的普通商品房价格为5200元/㎡左右，考虑到该地块为别墅区，可以看到长江，又有温泉疗养的概念炒作，该项目建成后价格9000元/㎡应该是没问题的，缺点是位置相对于弹子石CBD区域有差距。楼面价1430元/㎡＋建筑规划等成本1800元/㎡，扣除财务费用，每平方米盈利5000元是不成问题的。这个项目总39.00万平方米，自己可以盈利19.5亿左右。4.荣丰控股参股银行投资：初始投资1480万元，持有长沙银行37511869股，占其总股本2.07％。这是长沙银行2010年12月份扩股时的数据，配股价为3.5元/股。很遗憾的是荣丰没有参与配股，真的很没投资眼光。参考2010年长沙银行股权起拍卖6元/股的价格但最后成交与否未知。这部分股权总价值1.7亿人民币是没问题的。综上所述，荣丰控股的最大资产就是重庆慈母山弹子石项目的土地升值费用，总的价值总计为23.8亿元人民币。考虑到668目前总市值为15.3亿左右，个人评级为买入持有。公司目前最大的风险是重庆慈母山项目被政府收回。如被收回，股价只能5元见了。仅供参考！！公司股本小，项目储备简单。荣丰控股现有两类业务资产，其一是长沙银行股权3750万股，另外核心就是长春和重庆的地产项目，北京荣丰还剩部分商业物业资产。重点来分析五年前大股东重组注入的长春及重庆项目。根据公开资料介绍，长春荣丰金融中心项目是时任吉林省委书记王珉亲自招商的，成为长春市地标的城市综合体项目，项目位于长春市核心地段，规划用地面积3.6万平方米，规划建筑密度≤50％，容积率＜5.7，规划绿地率≥25％。项目总建筑面积约29万平方米。主楼44层近250米，成为长春市新的地标。项目总预算为35个亿，当时土地购置的成本仅为2.3个亿（毛地出让），折算楼面地价仅为1500元。原计划在09年开工减设，因多方原因一直延期，预计在今年7月底全面动工，明年中期完成地下基础工程达到预售，2014年底全面竣工。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve 浅析荣丰控股的总价值（（个人分析，不构成投资建议。据此入市，盈亏责任自负。））荣丰控股目前的资产共有4块组成，耐心听我的鄙见。1.荣丰嘉园尾盘的临街商铺项目。按照2011年6月1日的公告显示，这些临街商铺价格在4.5万/㎡左右，但是荣丰嘉园的剩余的临街商铺总面积未可知。按照和工商银行支行签订的合同面积来看，保守估计应该还有6000㎡临街商铺。即使按照4.3万/㎡来算，总价值2.6亿人民币。2.荣丰地产长春国际金融中心项目。长春国际金融中心是长春市150个重点项目之一,由长春荣丰房地产开发有限公司开发、建设和管理。项目总投资约218174.25万元，有点奇怪，因为这个项目公告栏总的建筑面积只有22万平方米左右。这么大的投资加上财务费用每平方米酒店住宅商业等平均房价要达到1.2万/㎡才能不亏损。参考目前的长春房价7000元/㎡左右，有点悬，估计这个项目不亏损算是好的了。直接造成这个项目目前就是一个大坑，没有施工。从09年6月份到11年7月份长春国际金融中心的工程进度就是挖了一个大坑。连基都没打，最好的方式估计这个项目可能会转让。3.荣丰地产重庆慈母山弹子石项目。按照2006年11月9日,重庆吉联与市国土局签署了《国有土地使用权出让合同》,以5.66亿元取得重庆市南岸区弹子石组团F分区部分地块（即荣丰慈母山项目）的土地使用权,该宗地总面积51.94万平方米,建设规模为39.00万平方米。当时成交的楼面价为1430元/㎡。这一块是低密度的别墅区。重庆南岸区弹子石区块现在的普通商品房价格为5200元/㎡左右，考虑到该地块为别墅区，可以看到长江，又有温泉疗养的概念炒作，该项目建成后价格9000元/㎡应该是没问题的，缺点是位置相对于弹子石CBD区域有差距。楼面价1430元/㎡＋建筑规划等成本1800元/㎡，扣除财务费用，每平方米盈利5000元是不成问题的。这个项目总39.00万平方米，自己可以盈利19.5亿左右。4.荣丰控股参股银行投资：初始投资1480万元，持有长沙银行37511869股，占其总股本2.07％。这是长沙银行2010年12月份扩股时的数据，配股价为3.5元/股。很遗憾的是荣丰没有参与配股，真的很没投资眼光。参考2010年长沙银行股权起拍卖6元/股的价格但最后成交与否未知。这部分股权总价值1.7亿人民币是没问题的。综上所述，荣丰控股的最大资产就是重庆慈母山弹子石项目的土地升值费用，总的价值总计为23.8亿元人民币。考虑到668目前总市值为15.3亿左右，个人评级为买入持有。公司目前最大的风险是重庆慈母山项目被政府收回。如被收回，股价只能5元见了。仅供参考！！公司股本小，项目储备简单。荣丰控股现有两类业务资产，其一是长沙银行股权3750万股，另外核心就是长春和重庆的地产项目，北京荣丰还剩部分商业物业资产。重点来分析五年前大股东重组注入的长春及重庆项目。根据公开资料介绍，长春荣丰金融中心项目是时任吉林省委书记王珉亲自招商的，成为长春市地标的城市综合体项目，项目位于长春市核心地段，规划用地面积3.6万平方米，规划建筑密度≤50％，容积率＜5.7，规划绿地率≥25％。项目总建筑面积约29万平方米。主楼44层近250米，成为长春市新的地标。项目总预算为35个亿，当时土地购置的成本仅为2.3个亿（毛地出让），折算楼面地价仅为1500元。原计划在09年开工减设，因多方原因一直延期，预计在今年7月底全面动工，明年中期完成地下基础工程达到预售，2014年底全面竣工。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve 重庆慈母山项目位于重庆南岸区弹子石商务区，是重庆市最后批复的一块低密度江景纯别墅项目（容积率0.8）。2006年11月9日，重庆吉联与市国土局签署了《国有土地使用权出让合同》，以5.5亿元取得重庆市南岸区弹子石组团F分区部分地块（即荣丰慈母山项目）的土地使用权，该宗地总面积51万平方米，建设规模为39万平方米，折算楼面地价仅为1300元，总预算投资额为30个亿。因拆迁及环评问题，该项目一直未动工。对于重庆慈母山地块的估值，查阅了下重庆市土地交易中心的网站，找到同地段其它土地招拍挂情况，在2007年11月14日有笔土地交易信息，竞得方为重庆嘉江房地产开发有限公司（中海和九龙仓），土地总面积56万平米，规划建筑面积210万平米，容积率≤3.72，起拍底价为25亿元，成交价为75亿元，折算成交后楼面地价为3573元。该项目地段与公司慈母山地段临近，因而具有一定的参考价值。对于公司资产价值分析，采取了三种不同的方式：其一，原始账面估值法：北京荣丰嘉园商业物业（尾盘）2个亿（自持物业8000平米，均价2.5万元），长沙银行股权3750万股1.1个亿（长沙银行IPO前最后增资扩股价格3.1元），重庆、长春的购置土地成本8个亿，以上合计总额为11.1亿元。其二，资产溢价估值法：重庆和长春的土地均是在五六年前购入的，考虑到同地段现有地价水平，原有的地价至少已增值一倍以上，考虑这部分溢价因素，公司的合理估值为20亿元。其三，项目收益估值法：由于长春、重庆两大项目延迟开工，现有公司主营收益主要来源于北京荣丰嘉园项目尾盘商业物业出租及销售。我们对长春及重庆项目做了大略估算。长春IFC项目总建筑面积约292848㎡，地上建筑面积205000平方米，地下建筑面积约87848平方米。商业面积50717.63平方米（综合商业）、其中地上商业面积30497.63、地下一层20220平方米；酒店式公寓28806.10平方米；写字楼102488.29平方米；高档住宅43207.98平方米。 参考了同地段周边物业售价，高档写字楼已超过2.2万元，高档公寓及平层豪宅已突破1万元，测算出长春IFC项目扣除税费成本后，带来的净利润为5个亿。慈母山项目位于重庆南岸区弹子石，在重庆市政府的大规划中，江北CBD、解放碑及南岸弹子石是重庆中央商务区的三角地带，本项目紧邻弹子石商务区，目前已有几家地产公司正在开发弹子石商务区，未来三年内弹子石商务区就会初见规模，届时慈母山项目将地处在商务区之中。慈母山5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve 建设规模为39万平方米，总预算投资额为30个亿，参考现有周边高端别墅项目售价，如龙湖·香樟林，均价在12000元，比华利豪园，均价在14000元。我们估算慈母山项目扣除税费成本后，带来净利润为7个亿。以上两个项目开发周期在五年左右，合计12个亿的净利润按5年分摊年均为2.4个亿，按照现有股本计算为年均EPS为1.6元，按照现有股价7.7元，PE仅为4.8倍；按照同行业平均估值，给予小盘股较高溢价，即20倍的估值区间，公司合理股价应在32元。[2012-06-145.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve ]荣丰控股(000668):地产项目青黄不接,业绩亏损资金周转不开? ■证券日报 近日,一组反映荣丰控股(000668. SZ)旗下北京荣丰房地产开发公司开发的大型社区荣丰嘉园"脏乱差"的照片在互联网上受到广泛关注. 而荣丰控股2012年的业绩恐怕也会让投资者担忧. 两年净利润下降96.8% 高管工资却在涨 荣丰控股是一家注册地在上海浦东新区的专门从事房地产开发经营,商品房销售,租赁;物业管理;建筑装修;园林绿化;实业投资的房地产上市公司. 2009年,2010年,2011年,荣丰控股实现的营业收入分别为 342,825,728. 24元,152,156,272.60元,87,722,718.85元,2年间,荣丰控股实现的主营业务收入下降了74.4%. 伴随着主营业务收入的快速下滑,2年间,荣丰控股的净利润也在加速下滑. 2009年,2010年,2011年,荣丰控股实现的净利润分别124,258,874.92元,64,673,626.40元和4,016,010.54元.2年间,荣丰控股的净利润下降了约96.8%. 到了2012年,1季报显示荣丰控股归属于上市公司股东的净利润为-3,899,650.96元,比上年同期下降255.93%,公司经营状况持续恶化. 而根据近两年的年报显示,荣丰控股2009年,2010年,2011年的期末现金及现金等价物余额分别为101,602,742.45元,342,024.86元,1,736,561.41元,两年间下降了98. 29%.现金及现金等价物的余额不足2009年的2%,荣丰控股的现金流紧张程度可见一斑. 但根据公司近两年的年报,荣丰控股所有员工人均薪酬在2009年,2010年,2011年分别为:5.06万元,6.51万元 ,11.61万元.其中高管平均工资更是从10.24万元增长到23. 60万元,增幅高达130%.为何公司业绩如此,高管们的工资收入却依然水涨船高? 项目开发青黄不接 物业事件雪上加霜 带着对荣丰控股的种种质疑,中国资本证券网拨通了荣丰控股证券代表王薇的电话.王薇表示,第一季度没有生意,荣丰股份北京的项目基本已经销售完; 长春项目正在建设中,短期内还不能销售;荣丰控股又与重庆项目的合作方闹出纠纷,项目暂时搁置.现在业务正处于"青黄不接"的阶段,没有销售所以公司陷入亏损. 同时, 证券代表王薇也承认公司现金周转暂时遇到了一定的困难,必要时会向银行借款或者向大股东寻求支持以度过难关. 当被问道公司为何业绩下滑,高管工资还大涨时,王薇表示,长春工程那边新来一位季总,工资70万元,拉高了高管的平均工资. 但是区区70万,把一个上市公司高管们的平均工资拉高130%,这显然不能说服人. 对此,王薇表示,物价上涨所致,高管们工资有上涨也是合情合理. 对于最近受到广泛关注的"荣丰嘉园"小区脏乱差的现象, 王薇表示自己在上海,对北京那边不清楚,可以提供荣丰嘉园小区非常空间物业陈总的电话. 但非常空间物业公司的陈总却表示,自己没有时间,然后挂断了电话. 有业主表示, 荣丰嘉园是荣丰控股一件最坏的作品,以后谁还敢买荣丰控股开发的房子!5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve
