.20060816太湖山庄初步定位报告.ppt

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1、2006.08太湖山庄初步定位报告戴德梁行住宅部前言为了更直接的表达对项目定位和规划的理解，本报告摒弃了传统的报告结构，而采用了讨论式的结构来论述问题，具体的报告顺序如下：为什么说太湖山庄要造独栋别墅？为什么太湖山庄的独栋别墅要做成豪宅？太湖山庄作为豪宅需要怎样定位来面对市场需求？国内外有那些豪宅案例可供借鉴？太湖山庄应该做成怎么样的豪宅？2分析法为什么说太湖山庄要造独栋别墅？为什么太湖山庄的独栋别墅要做成豪宅？太湖山庄作为豪宅需要怎样定位来面对市场需求？国内外有那些豪宅案例可供借鉴？太湖山庄应该做成怎么样的豪宅？3为什么说

2、太湖山庄要造独栋别墅？我们把问题归结为两点：为什么太湖山庄能造独栋别墅？宏观经济发展平稳，具备大环境的消费条件宏观调控后，独栋别墅用地紧缺，未来更将成为稀缺产品上海的别墅成交数据表明，在宏观调控下，独栋别墅的需求开始放量，而未来太湖边的别墅也将会以独栋别墅销量最佳项目周边自然资源丰富，国外经验表明，占有这样资源的物业，只能是高端的独栋别墅项目自身条件突出，低容积率、极高的风水条件原本就对项目的定位做出了限制为什么太湖山庄只能造独栋别墅？从土地本身的地理位置而言，距离市区有一定车程，不可能成为居住双拼、联排物业客户的选择从项目

3、开发经济性而言，打造其他种类的物业完全无法实现开发利润4为什么说太湖山庄能造独栋别墅？宏观条件GDP增长迅猛，整体经济环境看好人均可支配收入5年增长80%以上，为房地产消费奠定基础第二产业进入稳定增长与回报期，第三产业将成为未来5年发展重点，为度假物业、第二居所的发展创造了条件5为什么说太湖山庄能造独栋别墅？宏观条件苏州作为长三角仅次于上海的经济中心，人均GDP更是超过上海跃居全长三角之首，这为打造别墅消费市场奠定了良好的基础，而别墅作为一种自上向下发展的物业类型，具有独栋别墅先行发展的特点（这在上海以及国外众多城市的发展过

4、程中已经被证实），因此，太湖山庄打造独栋别墅具备良好的宏观条件。1988行政中心19982008经济中心休闲度假中心Commodities日用品Good商品ServicesExperience服务体验传统经济工业经济服务体验经济古城区工业园，高新区？权力制度等级计划便捷高密度集聚商业中心化服务生态低密度休闲度假第一居所与第二居所融合城市融合的接驳点快捷体验资源占有6为什么说太湖山庄能造独栋别墅？自然资源苏州太湖国家旅游度假区：自然资源极其丰富，融太湖、东山岛、西山岛、太湖大桥、光福、木渎风景区为一体。传统文化资源：宗教、军事

5、、建筑、民俗、茶文化等；政府文化论坛项目的推动，使得挖掘和复兴苏州太湖国家旅游度假区的发展潜力：距离上海最近，开发程度最低，资源种类最丰富，资源保护程度最好。有潜力成为长三角的旅游度假中心区域对比来看，苏州太湖在自然人文资源上可谓占尽先机，从右图的长三角国家旅游度假区资源分析表可以看出，上海周边2小时车程范围内，苏州太湖占有最有益的自然景观资源，但目前该部分资源价值被低估，未来发展潜力巨大，这正为高端独栋别墅的打造奠定了坚实的环境基础7国外案例分析－－DiscoveryBay,HongKong基本信息：项目规模：649万平米

6、（容积率0.12，香港最低），其中65%的面积为集中绿化交通条件：有发达的陆路和水路交通，可以在30分钟内方便到达各主要节点，离机场的车程也在35分钟以内。提供直达中环的班车，车程25分钟。自然资源：山，沙滩、海资源（背山面海）8国外案例分析－－DiscoveryBay,HongKong项目规划：项目从上世纪70年代开始，分12期开发建筑整体沿海岸线排布，别墅及低层洋房布置在低处，高层建筑布置在山体高处；生活及商业配套布置与社区中央规划了包括高尔夫球场、游艇、网球场、壁球场等多项配套设施第一期产品推出时定位为度假物业，其别墅

7、受到在香港工作的外国人士追捧，原因在于外籍客户对90分钟的交通接受度较高，而自然的低密度社区更成为吸引外籍客户的最主要因素延续第一期的热销态势，项目越来越被客户所认可，并逐渐发展成为香港著名的高尚社区9国外案例分析－－DiscoveryBay,HongKong项目核心竞争力：完备的整体规划充分利用地理及景观的优势：从海到山体依次为低层洋房、高层建筑，通过建筑高度的错落布局最大限度的利用海景；海资源最好的位置放置高档次物业，以保证海景效能的最大化；会所及配套与海洋生活相关分批次利用好有限的海景：一线海景资源有间隔的分期开发，以

8、保证海景的延续性从第二居所到第一居所的转换：早期是度假物业，主要靠码头与外界联系，后期发展为高档度假社区，随着交通条件的改善，开始向第一居所演变10国外案例分析－－DiscoveryBay,HongKong对本案的借鉴：分批次利用湖景资源，以求长远发展在交通尚未完善前，以第二居所为主，并逐