税务筹划思路(房地产)

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1、税务筹划思路(初稿)一、房地产企业相关税收宏观环境2011年，由于税务机关提高了土地增值税预征率，同时加大了清算力度和比例，土地增值税收入2062.51亿元，同比增长61.3%，2009-2011年土地增值税入库收入一览表详见下图：随着国四条、限购令、国八条、国十一条等楼市调控的一连串组合拳的出台，致使今年一季度，房地产税收收入同比下降28%，卖地收入下滑35%，伴随政府财政收入下滑而来的必然是税务大稽查。二、税务筹划基本思路《圣经》说：人有原罪与本罪。本罪是各人今生所犯之罪。原罪则是始祖犯罪所遗留的罪性与

2、恶根，是人类与生罪来、洗脱不掉的罪行。在我国改革开放过程中成长起来的企业很多都存在偷税、漏税现象，有很多企业家倒在了偷税罪的脚下，包括众多富豪榜上的富豪们，他们多是倒在发展初期时的税收原罪之下。经济开放搞活的初期，法制制度建设不够完善，企业高速发展苦于资金的匮乏，采取一些钻法律空子的手段进行资本积累，但现在那个时代已成为历史了。随着市场经济发展的成熟和法制建设的完善，我们必须考虑到企业的“长治久安”问题，如何在规范中逐步发展，发展中逐步规范值得我们慎重思考。即便“原罪”无法洗脱，但我们可以做到不再增加“本罪

3、”7，因此必须对税务工作进行整体的系统的事前规划，而不能在企业税务出现问题时才着手考虑，那时往往只能头疼医头，脚疼医脚，既浪费时间延误时机，又不能从根本上解决问题。1、从项目前期开始筹划在公司成立前和拿地前就进行统一的税收规划，一般来税，税收筹划越早越好，以保证工作的主动性和筹划的效果，如果仅是事后进行筹划，即使再高明的税务师也很难将纳税风险化解为零或降低。2、重点放在土地成本筹划上房地产成本构成主要是：地价10-50%；建安10-40%；税收5-50%。详见下图：在预征阶段，税收成本合计约占收入的8-12

4、%（营业税预征率5%；企业所得税预征率2-5%；土地增值税预征率1-3%）。在税收成本中，营业税、企业所得税与土地增值税位列比重的前三甲，其中又以土地增值税税负最重（具体见下表：土地增值税税负率表），营业税税率5%，企业所得税税率25%，其他还有印花税、契税、城镇土地使用税、城建税及教育费附加、房产税、耕地占用税等。7土地增值税清算扣除项目构成见下图：我们要从政策制定者与税务稽查的角度注意税务筹划的合理性问题，如上图中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设置费、公共配套设施费、开发间接费用构成了开发成本中的建

5、安成本，前两项“取得土地使用权所支付的金额”与“土地征用及拆迁补偿费”构成了土地成本，其他如利息支出、其他房地产开发费用、财政部规定的其他扣除项目为土地成本与建安成本之和的一定比例扣除。而建安成本由于有现实的可对照的成本标准，筹划空间有限，否则就突破了合理性，将被作为税务稽查的重点对象。而由于土地成本由于各种原因，各地区各土地项目情况千差万别，给税务筹划带来了较大的操作空间。3、税务筹划老板是关键7事前的税务规划往往可以在不经意中化解很多风险，同时带来很多成本的节约。可由于损失或风险不会立刻发生，因而往往意

6、识不到，通常都是当税务风险或损失已经发生后，老板才会醒悟，但为时已晚。公司一些重大事项，一般都是最高层出面洽谈，财务总监有时因级别不够很难参与其中，事后能否知晓往往也要看老板对财税的重视程度。4、从战略、经营及理财三个层面进行操作税务筹划是一个整体，是一个系统，应从战略、经营以及理财三个层面来考虑，综合立体地进行思考，通过对企业创设、运营、投资、融资、资产配置、产权重组、业务流程、分配机制、清算事务的精心安排和统筹来获取“节税”收益。从战略的高度进行税收成本控制，主要应考虑企业性质用内资还是外资，股权结构如

7、何安排，用法人股东还是自然人股东，谁做股东比较合适，进入新领域或开辟新的业务时如何考虑税务的统筹安排，对外合作模式如何设定，组织结构如何安排，如何利用转让定价将利润进行合理转移到上、下游公司等重大问题。7从经营管理的角度进行税收成本控制，会涉及公司日常运营的方方面面。比如销售部如何最科学地签订对外合同条款、产品定价与税负的关系、营销政策如何设计可以回避税务风险、科研部门研发支出如何与节税相结合等等。从理财层面进行税收成本控制与规划，往往是财务部人员在考虑，主要是从财务的角度出发，空间有限，绝对金额往往不大。

8、比如费用发生后计入什么会计科目可节税、用什么样的标准分摊费用对公司最有利、人力资源部门奖金如何发放等等。如能在事前从以上三个角度综合地去进行企业税务统筹与规划，不仅可大大降低企业税负及税务风险，同时也让公司的发展走在一条康庄大道上。三、房地产企业各个阶段的税务筹划（一）公司成立阶段的税收筹划公司的所有制形式、股东个数、股份结构、注册资本多少、股本金的出资形式等。（二）拿地阶段的税收筹划1、以什么方式拿地，各种形式