房地产税务筹划

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5、在利用折旧抵税、利息抵税以及股息与投资收益的税收待遇区别，没有根据税制现状分析税务筹划空间。企业价值受各种因素影响，贯彻实施纳税方案将引起其他因素变动，从而引起企业的价值变动。税负降低不一定带来企业总体收益增加，因此不能把税务筹划目标简单的确认为纳税最小、税负最低，而应当综合考虑各种因素，实现企业价值最大化。房地产企业涉及的税种有营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税。包括除了营业税按5%计征、企业所得税按25%计征等一般行业适用的税种外，还

6、有房地产企业特殊适用的税种---土地增值税，土地增值税的税率最高达60%。因此，当前房地产企业税收偏重，税务筹划能有效降低税收负担。从税务筹划的角度分析，房地产企业的筹资方式可分为权益筹资、负债筹资和其他方式筹资。各筹资方式享受的税收待遇不同，因而房地产企业核算筹资成本时，需要考虑相关的税收成本。（1）权益性资本是企业最基本的资金来源，它可以作为其他方式筹资的基础，尤其可为债权人提供保障，增强企业的举债能力。权益性资本没有固定的到期还本付息的压力，筹资风险较小。但是，使用权益性资本的成本---股息从税后利润支付，不具备抵税作用，所以筹资

7、成本较高。1/吸收直接投资是企业吸收国家、法人、个人和外商以货币、实物、无形资产等形式出资形成企业资本金的一种筹资方式，股份有限企业通过发行股票实现。2/企业自我积累是通过利润分配筹集权益资金的一种筹资方式。采用这种方式筹集的资金有盈余公积和未分配利润，可用于企业经营生产活动、转增资本、弥补企业亏损等。相对与吸收直接投资的筹资方式而言，自我积累可以避免办理各种筹资手续和节省筹资费用。（2）负债筹资有固定到期还本付息的压力，筹资风险较大。但是，负债筹资的成本---利息可从税前列支，能有效降低税收负担，所以筹资的实际成本低于名义成本---利

8、息率。1/向金融机构借款是企业经营中最常见的筹资方式之一，借款筹资的筹资速度快，款项使用比较灵活，同时利息的税前抵扣也可以减轻所得税负。但是无论企业经营好坏，筹集的资金需到期偿还本息，从而形成企业固定的负担