农村土地流转研究

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1、农村土地流转研究一、引言土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。20世纪80年代，家庭联产承包责任制激发了农民的生产积极性，在促进农业生产力发展的同时，也逐步形成了耕地细碎化的特征。随后30多年的现代化进程中，尽管转移了大量农村劳动力，农民工总量达到2.74亿，但因为城乡二元制的限制，大部分农民工无法切断与土地的联系，造成土地撂荒和土地生产力下降的不良后果。目前新生代农民工中，绝大部分欠缺务农技能，且无返乡务农意愿，农业劳动力老龄化问题突出，因此，未来谁来种地

2、、如何种地的问题被提上日程。为解决耕地方面的一系列矛盾，2008年起，国家明文要求“搞好农村土地确权、登记、办证工作。完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包地的占有、使用、收益等’’，这一文件的出台，为农村土地流转奠定了基础，我国农村土地合法流转也拉开了序幕。农村土地流转是实现农业现代化的关键环节，科学的农村土地流转可以使农地适度集中，满足统筹城乡用地需求，促进农民由土地实物保障向价值保障转换，保护农民利益，推动农村经济发展。二、湖北省农地流转现状近年来，湖北省农村土地承包经营权流转呈上升趋势，流转面积大幅度增加，流转程度的地域分布有一定差距，主要的流转形式

3、为转包、出租、转让、入股和互换五种，并在流转过程中，开拓创新。尽管农地流转市场化程度逐渐提高，但私人流转的农地量仍旧处于主导地位。为响应国家政策，农地确权和交易程度正在进一步深化。省农村经管局最新数据显示，截至2014年底，全省农村承包耕地流转面积达1475.4万亩，占全省承包耕地总面积的32.6%，超过全国平均水平4个百分点。从土地流转地域分布上看，流转率较高的分别如下：鄂州耕地流转率在40%左右，武汉、黄石在30%左右，襄阳、孝感、咸宁、仙桃、天门在20%左右，武汉城市圈中，除咸宁外，其他7个地区均超过了全省平均流转率。近年来，湖北省各地积极探索推广转包、出

4、租、转让、入股、互换等农村土地流转模式，加上农户、亲友之间的随机流转和季节性流转等，流转面积较2010年翻了三番。一般流转每亩年租金在300元左右，条件好的田地年租金每亩可达600元以上，一田难求的现象时有发生。湖北省在推进农村土地流转的实践中，因地制宜地创新出一些有特色的流转模式，如探索出的专业大户土地股份合作、农机专业合作社、社区股份合作社、龙头企业合作社。特别是农机专业合作社模式，得到了国务院领导的高度评价，被誉为现代农业的样板。全省农村土地承包经营权流转逐渐步入市场化、规范化轨道。目前全省土地流转服务平台基本建成，逾千个乡镇土地流转服务平台覆盖九成以上乡

5、镇。土地流转服务组织促成的流转达543万亩，占流转总面积的36.8%。不可否认的是，我省土地流转相当部分还停留在私人流转模式上，急需进一步向政府主导模式转变，逐渐演变成市场导向模式，最终实现土地流转市场化、规范化的目标。全省农村综合产权交易也随之进入快车道。湖北省已建成18家农村综合产权交易中心，累计组织产权交易10.8万宗，交易金额153.3亿元，农村土地经营权抵押贷款20亿元。三、湖北省农地流转存在的问题1.农地流转程序不规范湖北省农村土地流转程序不规范主要可分为流转手续的不规范和流转主体的不规范。在流转手续方面，部分农户在进行土地流转时不签订书面合同，仅通

6、过口头协议、第三方证明等方式来达成协议，具有很强的随意性；而在多数已签订合同的农户中，协议权责不明确、条款不清晰且未经过鉴定和公证的现象也经常发生，致使日后合法权益得不到维护。据2011--2013年相关数据显示，湖北省签订流转合同的耕地面积为27.3万、36.1万、40.2万公顷，占当年流转总面积的61.45%、63.25%、61.92%。可以看到，3年间通过签订合同进行农地流转面积比例在60%左右，其余均靠私人主导进行流转。鉴于依靠亲缘关系的农地流转、基于经济效益的农地流转和政府主导的农地流转并存，这种流转手续的不规范导致了农地流转市场乱象丛生，为长久的经济

7、发展埋下了重大安全隐患。在流转主体方面，法律规定农村土地承包经营权流转主体只能是农户，而实际农地流转中，乡镇政府、村集体组织代替农户签订土地流转合同的现象屡见不鲜，少数地区甚至存在行政强制流转和以流转代替征地的情况，导致农地纠纷大幅度增加。2.农地流转机制不健全尽管省内大力推进农村土地流转的市场化、规范化，农地流转仍然存在市场化运转机制不健全、市场准人机制不健全的问题。在市场化运转机制方面，部分镇一级土地流转服务机构有如虚设，村级土地流转机构普遍没有建立，由镇政府创设的农地流转信息X基本闲置，X页长时间不更新，导致多数村镇土地流转的供求信息无法顺畅流通。据学者走

8、访发现，近一半的农户无法