我国开征物业税的法律思考

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1、我国开征物业税的法律思考随着房产税改革试点工作在重庆、上海的顺利运行，我国的房地产税制改革在全国范围内拉开了帷幕，物业税的践行从理论阶段进展到了实践阶段。但是真正实现房地产税制改革与物业税开征的完美对接并非一朝一夕所能完成的事情。本文拟对我国现行的房产税制存在的问题及物业税开征的必要性问题进行探讨，从法律角度对物业税的制度设计提出相关建议，以期对我国的物业税立法研究有所裨益。　　关键词物业税保有环节税制改革　　简介：仝春霞，中国矿业大学（北京）文法学院2009级经济法学硕士研究生，研究方向：金融法学。　　：D922.29：A：1009-0592(2011)12-100-02　

2、　　　一、物业税的法律界定　　目前，我国的房地产税制开征的税种主要有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、营业税、印花税、契税、土地增值税、企业所得税等，这些税种主要集中在房地产开发、转让、出租阶段；物业税则是对保有阶段的房地产征收的一种财产税。物业税的开征也是对目前房产税的“重流转、轻保有”的税费局面的扭转。　　“物业”一词译自英文”property”或”estate”，是指已建成并投入使用的各类房屋以及与其配套的设备、设施和场地等。物业税则是指针对土地和房屋等不动产在每一个课税年度内按不动产市场价值为依据向不动产所有人或者使用人征收的一种税。从法律性质上来说，物业税属于财

3、产税的一种，是对房屋保有的征税。另外，物业税严格区别于人们所熟知的物业费，物业税是我国政府拟开征的一个税种，它具有税收所具有的强制性、无偿性和固定性的特征，而物业费是业主向物业公司交纳的服务费用，二者有本质的区别。　　二、我国现行房地产税制存在的问题及物业税开征的必要性分析　　（一）我国现行房地产税制存在的问题　　我国房地产业经过二十多年的发展，已成为社会的重要财富，发展成为国民经济的支柱产业，但我国现行房地产领域税费制度存在诸多不足，我国的房地产税收体制复杂，其税种设置和具体制度设计存在不合理之处，严重阻碍了我国房地产市场的持续、健康发展。　　1．税收制度结构不合理，重流转

4、轻保有。我国房地产税收多集中在开发和流转环节，在保有阶段，只有房地产税、城市房产税和城镇土地使用税，而且税基是确定的，按照固定税率征收。在土地保有阶段税负轻，不利于土地作为有限资源的合理利用和优化配置。另外，由于没有有效的税收调节机制，一旦当届政府获得土地出让金后，以后的政府无法参与房地产在保有阶段增值价值的再分配，这些增值价值直接由土地、房屋的保有者受益，也滋长了房地产市场的投机行为。　　2．征税范围过窄，税基覆盖不全。根据《房产税暂行条例》相关规定，我国现行房产税、城镇土地使用税的征税对象仅限于城市、县城、建制镇和工矿区。随着我国市场经济的发展和城镇化进程的推进，城乡之间

5、的差别逐渐缩小，如果仍把农村及所辖行政村的经营性房产、企业房产排除在征税范围之外明显有悖于税收公平原则。另外，国家机关人民团体、由国家财政部门拨付事业经费的单位中已有一部分已逐步市场化和企业化，不再属于提供公共社会产品的事业单位，它们也必须承担纳税义务。　　3．计税依据和税率设计不合理。根据现行相关法律规定，房产税有从价计征和从租计征两种计税依据。从价计征以房产余值计税，即按照房产原值一次性扣除10%一30%的损耗价值以后的余额。从租计征即按照出租房屋的租金收入计税。首先，随着经济的高速发展，房屋的实际价值将会随其所处环境而改变，如果按原价计税的话，不能反映土地的级差收益和土

6、地、房产的时间价值。其次，对于房屋出租者来说除了应按3%的税率交纳的营业税外，也对其按4%的税率征收房产税，税负过重。　　4．相关税收征管理制度和措施不完善。我国房地产管理部门对房地产登记管理制度制定了一些法规，但现实中对纳税人的房地产没有进行全面、规范的登记管理，另外房地产管理部门与税务部门的不能够很好地协调配合，使得房地产税税源难以控制。加之目前我国房地产评估制度的不完善，没有统一的评估方法、标准，不能公正、客观地反映房地产的实际价值，使得房地产税收流失严重。　　（二）我国开征物业税的必要性分析　　制定物业税法，开征物业税，是完善我国税收体制的客观要求，有利于解决我国房地

7、产税收制度中现存的问题，优化我国的财产税制，实现税收均衡，增进社会公平。　　1．开征物业税是规范地方政府收入，培养地方税收主体税种的需要。物业税作为一种财产税，在世界上开征物业税或类似税种的国家，是地方政府财政收入的主要。从我国现行的财产税制来看，各地方政府的税收中没有主体税种，其主要依赖出让土地使用权获得短期的收入，物业税的开征将会增加地方政府的财政收入，相应地提高地方政府的提供公共服务的职能，促使地方政府改善公共设施建设，促进周边不动产价值的升值，从而带来更丰厚的税源，促进房地产业的健康发展和社会经