南航三亚总部综合楼营销方案

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1、三亚南航“海公馆”营销方案34/34目录一．市场分析1.海南房地产市场状况2.三亚市房地产状况3.三亚市城区市场状况4.未来供应量5.结论二．项目及客户定位1.项目状况2.项目SWOT分析3.市场定位（解释）4.客户定位（写字楼确定南航股份海南分公司购买）、商业客户定位三．项目营销目标1.总体营销目标2.2014年营销目标四．项目定价1.市场定价2.付款方式建议3.折扣建议34/34一．营销推广1.时间节点（铺排到2015年11月）2.内部认购3.公开发售二．营销管理制度1.人员编制2.汇报机制三．营销

2、费用推广预算四．专项事项建议1.展示区包装建议2.项目配套建议3.公寓托管建议4.物业管理公司建议34/34一、市场分析1、海南省房地产市场状况Ø海南房地产市场运行指标2014年4月全省房地产开发投资362.31亿元，同比增长28.3%，比一季度下降2.1个百分点。今年初以来，房地产开发投资受房屋销售下降、资金回笼速度放缓的影响，房地产开发投资增速有所放缓。Ø海南土地市场分析2014年5月海南土地市场供应急跌，供应面积降幅达77.2%。34/342014年5月土地成交面积70.42万平米，环比上涨3.6

3、8%。总体来看土地市场变化：政府放缓供地节奏，土地市场乍暖还寒。5月海南土地供应遇冷，成交面积微涨但拿地房企数量骤降，政府无心推地，房企保守拿地，土地市场经历四月癿小幅回温后，重新回归平淡。“少拿地，少开工，多推存货”成为了开发商主流战略走向。Ø商品房住宅市场分析2013年5月-2014年5月海南商品住宅成交量走势图34/342014年近5月开发商表现较活跃，不仅积极组团北上推仃旅游地产，还大打促销牉吸引客户走进案场，五一小长假更是活动不断，“暗降”成风，受此影响，5月海南楼市成交量微涨、价微降，总体表

4、现稳定。2、三亚市房地产市场状况2014年5月骤然下降，正式步入淡季，三亚商品房成交加速下滑，总成交套数715套，环比下降38.2%，成交均价21246元/㎡，环比下跌13.6%，成交面积6.62万㎡，环比降幅达35.9%。34/34在岛外顾客北归和全国楼市普遍唱衰的双重夹击下，三亚楼市提前步入淡季，5月各项成交指标急剧下滑，4月出台的“80平米以下小户型停建令尽管一定程度推动了当地小户型存量释放，但对三亚总体成交的刺激效果微乎其微，高房价依然是阻碍度假刚需出手的拦路虎。进入2014年，三亚市场成交受挫

5、，第一季度成交量同比下降31.07%，成交均价保持稳定。相比2013年成交大好的情况，今年成交下降明显。三亚市酒店式公寓成交情况对比2013年第一季度2014年第一季度同比（%）成交面积(万㎡)4667640802-12.58成交套数708547-22.74成交均价(元/㎡)340644550033.57受三亚市成交低迷的影响，酒店式公寓的成交也出现一定程度的下滑，今年第一季度成交“价涨量跌”，成交面积同比减少12.58%，套数同比减少22.74%34/34，均价同比上涨33.57%。3、三亚市城区市场

6、状况三亚市城区酒店式公寓主要集中在河东片区，其次是三亚湾和大东海，河西与亚龙湾项目较少。城区市场包含以下几个公寓项目三亚市几大片区公寓项目片区在售项目个数待售项目个数代表项目销售均价（元/㎡）河东71美丽之冠七星酒店33000保利凤凰公馆25000中铁子悦薹23000河西01双大国际公馆23000三亚湾32凤凰岛70000力合国际中心21300大东海30阳光山海湾42000项目所处河东片区，区域酒店式公寓发展较成熟，商业配套较为完善，这将为项目的发展提供良好的市场基础，但项目的竞争环境也异常激烈。美丽之

7、冠进入2014年开始“降价促销”，成交“量涨价跌”，第一季度成交套数同比增长77.32%，实际成交均价下降16.36%。凤凰公馆2014年新入市，去化率约30%，成交均价为25000元/㎡，整体去化速度较一般。34/344、三亚市区未来供应量预测三亚市区公寓项目未来一年供应量预测项目已推面积（㎡）去化率库存（㎡）未来一年推货预算（㎡）未来一年可售总货量（㎡）美丽之冠7454060%149087454089448保利凤凰公馆3550630%10652010651.8双大国际公馆3700025%277500

8、27750中铁子悦薹49000认筹期49000049000中铁+保利项目0003000030000合计196046——1023101790802813905、结论Ø进入2014年，三亚市场整体不景气，成交受挫，而后的旅游淡季到来市场将出现短暂的低潮；不论是房企入市还是购房者出手，都不那么积极，“降价潮”一说，也让楼市多了更多不确定性。Ø三亚市区公寓产品未来一年将以去化已推产品为准，美丽之冠新推产品及新增的中铁保利合作项目，将加大市场竞争Ø项