2009-2010年度全国房地产市场研究报告

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1、2009-2010年度全国房地产市场研究报告2009-2010年度全国房地产市场研究报告　　2009年，必将在我国房地产史上留下厚重的一页。在一系列的政策刺激拉动下，我国房地产市场快速摆脱了全球经济危机和国内经济下行的阴霾，出现了绝地反击式的大逆转。土地市场异常火爆,商品房销售量和销售价格再创历史新高，这一切都令人始料不及。而房地产市场由冰点到沸点的快速转换，尤其是高地价、高房价的现实，引起了相关部门的高度重视，招致2009年末房地产政策重新紧缩。本报告拟从宏观经济背景、政策背景、房地产开发投资、市场走势等七个方面，对2009年全国房地产市场进行深入分析，并在此基础之上，对2010年全国房地

2、产市场走势进行简要研判。　　一、宏观经济背景：刺激计划起效，我国经济逐步回升　　受金融危机影响，2009年世界实体经济受到严重冲击。为应对这场二战后最大的危机，各国政府纷纷出台积极的经济刺激计划。其中，我国政府以扩大内需为指导方针,以“四万亿投资计划”为重心，于2008年底出台了一系列政策措施。2009年，我国经济走在了全球经济回升前列，全年GDP增长8.7%，“保八”任务圆满完成，经济保持较快发展。从GDP走势来看，2009年一季度是07年来我国经济最为低迷的时段。随后经济状况持续好转，走出了一个亮丽的V型反转，第四季度GDP同比增幅高达10.7%。　　图12004年以来我国GDP增幅走势

3、　　　　数据来源：国家统计局网站16网址：www.7zbg.com　电话：010-8682513286822962　邮箱：800@7zbg.com2009-2010年度全国房地产市场研究报告　　细分来看，在投资、消费、出口这三驾拉动经济的“马车”中，投资中流砥柱般的作用不容置疑。受“四万亿”经济刺激计划的影响，2009年我国城镇固定资产投资同比增长达30.5%，创历史新高。根据国家统计局数据，2009年上半年我国固定资产投资对经济增长的贡献率达87.6%，拉动经济增长6.2个百分点。　　而受益于经济快速回升，2009年我国城镇居民人均可支配收入稳定增长。全年城镇居民人均可支配收入17175元

4、，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。　　二、经济政策和房地产政策背景：前期宽松平稳，年底政策突变　　总体而言，宽松的货币政策和积极的救市措施是2009年房地产市场调控的主要内容。2009年我国房地产调控可大致分为以下3个阶段：　　第一阶段：积极实施救市政策。2008年11月开始，为了应对蔓延全球的金融危机，我国宏观经济政策做出重大调整：财政政策从“稳健”转为“积极”，货币政策从“从紧”转为“适度宽松”。10月央行和财政部出台鼓励住房消费的政策，12月国务院办公厅出台“131号文”，在支持住房消费和房地产开发投资，加快保障性住房建设等方面出台了一系列的配套政策措施。这一系列的

5、救市措施对2009年上半年楼市回暖起到了至关重要的作用。　　第二阶段：政策初露收紧迹象。随着各项政策的落实推进，我国房地产市场开始逐步回暖，由初春走向炎夏。这期间土地市场地王频现，市场供求失衡等问题也充分的暴露出来。2009年下半年，部分政策有所收紧，包括二套房贷、打击囤地捂盘等，相关部门出台了诸如《关于集约用地的通知》、《限制用地项目目录(2006年本增补本)》等文件。　　第三阶段：政策显著收紧。2009年下半年楼市火爆，尤其是高地价、高房价引起管理层担心。从12月9日开始国务院以及相关部门紧锣密鼓地出台了一系列的房地产调控政策，从“营业税征2改5”，到“国四条”，再到五部委土地新政，以及

6、“督办全国18宗房地产闲置土地”等，一系列政策相继出台，各地纷纷出台相应的细化措施。2010年1月出台的“国十一条”，更是进一步收紧政策。　　三、房地产开发投资出现疲软，同比增幅为2000年来最低　　2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%，增长速度处于2000年以来的最低谷。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%，与2008年相比比重有所下降。　　纵观近十几年来我国房地产业的发展，1998年住房体制改革后我国房地产业步入快速发展通道，房地产开发投资额高速增长，2000年以后增幅基本保持在20%-30%之间。20

7、09年增幅首次降回20%以下。　　与城镇固定资产投资相比，1999-2004年间我国房地产开发投资同比增速曾持续高于城镇固定资产投资。2005年房地产宏观调控开始后形势发生变化。除2007年外，2005年以来我国房地产开发投资同比增速均低于城镇固定资产投资，其中，2009年最为明显。　　图21997年以来我国房地产开发投资与城镇固定资产投资同比增幅走势　　16网址：www.7zbg.com　电话：010-86