个人住房抵押贷款风险来源分析

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1、个人住房抵押贷款风险来源分析个人住房抵押贷款风险分析从银行个人住房抵押贷款业务的流程和性质来看，该业务涉及房屋买方、卖方、中介机构、银行等众多方面。因此，很多因素都会引发个人住房贷款风险，风险的表现形式多种多样，有借款人的原因，有银行自身的原因，有开发商的原因，有抵押物的原因，还受宏观经济形势左右，风险的成因复杂多变。对银行个人住房抵押贷款进行风险管理是一个系统的工程，涉及到很多方面的因素，包括对外部风险的控制、对银行内部风险因素的管理等等。笔者认为要控制个人住房抵押贷款的风险，最重要的就是要了解并控制风险产生的，因此本文依据个人住房抵押贷款的风险产生

2、将个人住房抵押贷款的风险划分为两类。一类于人的主观因素，对于这类风险银行是可以通过防范和控制风险源头来遏制风险发生的。另一类于经济环境、法律环境等客观因素，对于这类风险银行无法通过控制风险源头来阻止风险的发生，但可以通过有效的防范措施来规避风险或降低风险发生的影响程度。其中，风险的主观包括房屋卖方、借款人、办理个人住房抵押贷款的中介机构和银行的内部管理；风险的客观包括法律政策、经济环境和自然环境。3．1风险的主观3．1．1于房地产开发商的风险于开发商的风险主要是指房屋开发商因欺诈行为或其他不良行为造成的风险。3．1．1．1房地产开发商的欺诈行为房地产开

3、发商往往有高负债的特性，根据央行发布的《2007年中国房地产金融报告》的数据统计房地产开发资金中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款。事实上，在自筹资金中还有一个主要部分是建筑施工企业的工程垫款，而在施工企业的工程垫款中，也有很大一部分是于银行的建筑业贷款。如此一来，在房地产开发资金中，至少有60％以上的资金是15于银行各类贷款，开发商自有资金的部分还不到20%。同时，开发商除了银行信贷资金外，公司上市融资、发行债券融资和通过房地产信托融资在目前都存在着较大的困

4、难性。因此在房地产开发企业这种高负债性和融资渠道单一的情况下，一旦经济形势变化银行收缩房地产开发企业的信贷投放，有些房地产开发企业为了资金就往往会采取恶意欺诈银行的行为。如故意抬高房价来相对提高按揭成数;开具虚假首付款收据或多收少存的方式来套取银行资金。更有甚者，则利用其亲朋好友或内部员工批量购买本公司的房产或以建筑施工、建材供应等关联企业员工的个人名义向银行申请个人抵押贷款，或一女多嫁重复销售骗取贷款。实际上这种行为本身就是一种欺诈行为，也是严格意义上的开发商信用风险，其发生的程序非常普遍，花样繁多，加之审核判定又有一定难度，往往令银行防不胜防。例如

5、，2002年9月，交行上海分行上海分行某支行进行内部稽核时发现，有一家开发商以员工名义，虚构房屋买卖合同、提供虚假收入证明、重复抵押贷款，于2000年12月至2002年6月套取抵押贷款199笔，涉及公寓273套。该公司获取资金并将资金移至外地，致使该项目停工，形成烂尾工程，形成风险敞口64,494万元。这个案件其实反映了一种典型的假按揭，即房地产开发商利用内部职工或者其他关系人员的名义，或虚拟若干购房人，与其签订不真实、虚假的购房合同，将其暂时无法售出的房子购入，再利用这些购房人身份申请抵押贷款，从而套取或骗取银行贷款获取资金的行为。开发商在办理假按揭

6、后，会每个月替那些所谓的业主供款还贷，直到将来有一天这套房子卖给真实的购房人取得资金后才偿还银行贷款。这样，开发商能够尽快销售完房屋收回投资，实现获利，但有的开发商因无法将房屋最后真正卖出，就会发生资金链断裂，最终携款潜逃。3．1．1．2房地产开发商的其他不良行为当然开发商除了欺诈风险外，还有可能因自己的不良行为引发贷款风险。例如，2002年，某房地产开发公司与交行上海分行开展个人住房抵押贷款业务合作。银行严格按照个人住房抵押贷款的要求，对每个借款人进行了贷前调查和逐级审批。并且在房管局办理了房屋抵押手续，在取得房屋他项权利证书后发放贷款。贷款发放初期

7、，借款人均能按期偿还贷款本息。但到2003年5月，共有17户借款人开始拖欠贷款，经与借款人联系和调查后发现，17个借款人不偿还贷款本息的原因是因为房地产公司未能按商品房买卖合同所约定时间为借款人办理房产证。经过多方了解和深入调查后发现开发商未能办理房产证的原因是，该公司未按照建设工程规划许可证批准的规16划要求，擅自将规划要求的7层建筑改建为12层，此事被房管部门发现后，取消了该公司办理房产证的资格。该案中交行上海分行信贷人员只注意做到了五证齐全，而没有认真核对五证记载要素的一致性。开发商提供的五证资料之间存在互相矛盾之处，建设工程规划许可证与商品房销

8、售许可证所标明的建筑面积不符。建设工程规划许可证所标建筑面积为6457平方米，而商品房销售许可