商业银行个人住房抵押贷款风险分析.

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1、商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要：我国房地产业快速发展促使住房抵押贷款规模不断扩大，个人住房抵押贷款已经成为商业银行贷款发放的重要组成部分，由此对贷款的风险管理提出了很高的要求。文章分析了我国个人住房抵押贷款的发展现状，并将中美两国的个人住房抵押贷款风险进行比较，从美国次贷危机中找出启示，在此基础上提出具体可行的防范个人住房抵押贷款风险的对策。关键词：商业银行；住房抵押贷款；风险近年来，我国经济的快速发展，城市化进程的加快，居民收入水平的提高以及居民对改善居住条的渴望，促使我国房地产业迅速发展。与此同时，我国商业银行个

2、人住房抵押贷款业务的增长规模也相应加快，个人住房抵押贷款已经成为银行发放贷款的主要领域之一。美国次贷危机打破了住房抵押贷款是优质资产的神话，同时也给了我国房地产市场及商业银行一个很好的警示，对此我们应该引以为鉴。一、我国商业银行个人住房抵押贷款业务发展现状近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房抵押贷款已成为商业银行重点拓展的贷款投向。1998-XX年，住宅年销售额平均增长率达到3°%以上，然而，同期的城镇居民可支配收入的年平均增

3、长率却只有10.1%,两者间悬殊的增长差距再加上政府启动内需的政策，极大地促进了住房抵押贷款这一金融产品需求量的增长。2001-XX年我国个人住房抵押贷款及居民人均可支配收入情况见表1。从表1我们可以发现，2001年以来，城镇居民人均可支配收入在逐年增加的同时，个人住房抵押贷款每年期末余额基本上都呈现发展迅猛的态势，而且其增长率高出收入增长率很多。原因是近年来我国房地产市场的高涨、房价飙升大大超出了人均收入水平，房贷市场便顺势迅猛发展了起来。截至XX年底，个人住房抵押贷款作为银行消费信贷业务中所占权重最大的一种贷款种类，年

4、末余额已达到30128亿元，个人住房抵押贷款余额占金融机构全部人民币贷款余额的比重一直稳步上升，XX年末首次超过10%。XX年金融危机的影响开始波及全球，我国国民经济各方面均受到不同程度的冲击，GDP增速减缓，居民可支配收入增长率也出现下滑，我国房地产市场有所调整，商品房成交量减少，房屋价格涨幅有所回落。受房地产市场、个人信贷需求趋降等因素影响，个人住房抵押贷款XX年末余额29800亿元，首次出现下降，占消费性贷款余额的比例比XX年同期下降了2个百分点。XX年，为应对国际金融危机，我国采取了一系列促进房地产市场健康发展的政

5、策。商品房销售面积增幅持续增加，房价同比涨幅自6月份开始上涨后不断走高。部分城市商品房销售猛增、价格上涨的特点表现得更为明显。在市场变化的影响和政府大力采用宏观调控手段的作用下，全国房地产信贷也出现较快增长。商业性房地产贷款余额快速增长，个人购房贷款持续回升。XX年末，个人住房抵押贷款年末余额达到47600亿元。商业银行之所以积极发展个人住房抵押贷款，主要原因有两点：一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持；二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率极低，比批发类贷款风险小得多。事实上，个人住房

6、抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然，它是同经济环境等因素密切相关的。二、中美两国关于个人住房抵押贷款风险的比较房地产金融市场风险我国房地产金融体系和美国相比相对简单，地产金融参与者相对单一。目前，我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款，这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。各商业银行既没有建立客户分级体制，也没有对抵押贷款进行分级，个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使银行对客户的选择是单方面的，个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准，在具体掌握过程中，对符合

7、准入条的客户，基本上给予全部的优惠条，缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。利率风险从XX年6月开始的两年时间里，美联储连续17次提息，利率大幅攀升加重了购房者的负担，美国房贷市场逐步出现自2001开始异常火爆后的降温现象，而楼市的低迷正是引发此次次贷危机的导火索。与美国房地产发展相类似的是，我国央行从XX年10月开始连续8次加息，尽管单独一次加息增加的还款额不算大，但多次加息后购房人累积的房贷负担已不小，一旦房价出现波动，违约情况必然大增。这与美国次贷危机的诱因一致，一旦房地产市场出现降温，购房者因此而无法及时

8、还贷，房地产抵押贷款的风险将大量暴露。信用风险我国没有美国的次级按揭贷款制度，但并不能否认我国存在着相似制度。“假按揭”，就是一种欺骗行为，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地产开发，或者进入股市，导致商业银行信贷风险大幅上升。这种骗贷行为，很大程度上导致了我