案例分析——光谷金融港

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1、案例分析——光谷金融港湖北中原地产营销策划有限公司二零一零年八月二一日区域概况—项目交通便利，外部通达性好，但公交系统不够完善，公交路线较少。项目位于两条城市主干道三环线和光谷大道交汇处，交通十分便利。项目临近武广高铁和沪蓉城际高速，外部交通便利。目前经过项目周边的公交车数量较小，无法满足项目十万余人上下班的需要，预计随着片区开发进程的加快，公交系统将会逐步完善。区域概况—项目交通便利，外部通达性好，但公交系统不够完善，公交路线较少。项目紧邻光谷高新产业园区和企业总部基地，项目拥有良好的外部产业环境。目前周边大型产业园区云集，产业办公氛围已

2、初步形成。目前项目虽离光谷软件园所在片区较近，但受三环线城市快速路的影响，三环线以南区域开发尚处于初期，预计未来片区发展将不断成熟。区域概况—项目交通便利，外部通达性好，但公交系统不够完善，公交路线较少。目前三环线以南区域生活配套设施不完善，目前项目虽离光谷软件园所在片区较近，但受三环线城市快速路的影响，三环线以南区域开发尚处于初期，预计未来片区发展将不断成熟。区域概况—项目开发初期客户对区域认同度不高，但随着片区开发进度的加快，区域认同度和配套将会不断完善。项目位于三环线与光谷大道两条城市主干道交汇处，交通十分便利，拥有良好的展示面和昭示

3、效果，但目前项目周边公交线路过少。项目片区紧邻光谷高新产业园区和光谷企业总部基地，周边企业云集、产业氛围浓厚，将对项目后期销售招商创造良好的外部环境。目前三环线以南区域生活商务氛围欠缺，但片区已进入了快速发展阶段，预计未来周边生活配套设施将会逐步完善。项目概况—体量大、容积率较低，产品以高层和多层为主总用地面积1067200平方米净用地面积943200平方米总建筑面积1600000平方米容积率1.66建筑密度21.9%绿化率45%停车位8350个规划设计加拿大AAI国际建筑师事务所物业管理公司武汉丽岛物业管理有限公司开发商武汉光谷金融港发展

4、有限公司项目整体规划—地块被市政道路分隔成九大块，融合了城市综合体的概念，规划分区合理项目总建筑面积160万平方米，地块被市政道路分割成九大块。整体规划实行分区规划、各区域分区合理，既相互联系，又相互独立。采用"组团=街区"的设计理念，通过园区道路与城市道路的有机衔接，弱化了园区与城市的空间界限，将传统意义上封闭式的园区空间转化成了开放式的城市空间；与此同时，规则均质的组团地块也成为了城市街区的一部分。项目规划融合了城市综合体的概念，物业类型组合多样化。项目融合了写字楼、公寓、五星级酒店和商业街等物业形态。不同物业形态组合提升了项目整体档次

5、和形象，项目地块被市政道路分隔成九大块，整体规划融合了城市综合体的概念，项目分区合理，各种不同功能定位、不同物业形态的建筑分属于不同区域。物业类型栋数单层面积是否可分割高层办公楼A/B1/B2/B32000M2B1一至六层可分割，其它楼栋整层销售；A栋和B2/B3均为整栋销售多层办公楼C1/C2/C3/C4/C5/C6/C7/C8/C92000-2030M2整栋定制销售倒班公寓F1/F2761M2入驻企业租赁食堂E1715M2两层，约3430平方米项目整体规划----启动区单层面积较大，以企业定制销售为主高层定字楼倒班公寓售楼部食堂多层定字

6、楼项目整体规划—启动区沿光谷大道布置4栋15层的高层建筑，内侧主要布置多层产品，中间留出部分空地打造集中式园林和水景。沿光谷大道布置四栋15层的高层建筑，即可拥有良好的立面展示效果，又可最大程度减弱城市干道对项目的不良影响。地块内侧主要布置多层产品，以专业化、个性订制化服务为主。首期建筑呈行列式布局，建筑主要沿地块四周分布，中间留出部分空地打造集中式园林和水景。项目启动区策略—启动区以高端产品为主、配套及展示先行，引进知名大型企业发挥领头羊作用启动区选择靠近光谷大道位置，有利于项目形象的展示；打造单层超大空间，以高层和多层产品为主，可以迅速

7、树立项目高档次和高品质形象。为解决片区配套及生活设施缺乏的问题，启动区规划有员工食堂、两栋倒班公寓、商务会所，解决入驻企业面临的配套问题。启动区营造良好的办公和生活氛围，部分楼栋已竣工，营销中心周边园林达到局部展示条件，结合豪华营销中心、围墙、竣工的外立面等现场展示条件提升项目整体形象和档次。启动区以单层大空间产品为主，面向大型金融企业招商，产品以订制为主。因首期产品为品牌大型金融企业，通过首期招商可提高项目整体档次和形象。项目启动区策略：项目整体规划—项目各组团分区合理，融合了多种物业类型及配套设施物业类型面积规划布局青年公寓10万平方米

8、公寓单套面积约20平方米，规划有邮政、银行、洗衣店、美发店、书店、餐饮和休闲娱乐倒班公寓9000平米两栋倒班公寓已交付使用，共计300余套，单套面积约30平方米左右。员工食堂约1