亩地产项目规划方案市场论证与调整建议

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1、莱钢600亩地产项目规划方案市场论证与调整建议[2006]-GW-SH-277/4/2021本次报告的主要内容是根据目前胶南市场和消费群体结构的变化，对2004年项目的规划进行评价通过大规模社区规划评价体系的确立，我们发现，要对已有的方案进行评价，还是要回归到项目的源头-市场和消费者的重新审视上整体规划评价体系外部资源利用合理：充分考虑外部资源对项目的影响，合理规划布置；符合项目价值定位：体现发展战略中锁定的价值排序：NO1：大盘自身价值NO2：与项目相应的西海岸生活定位形象NO3：海、山资源的利用NO4：园林及产品创新符合开发

2、成本控制：道路、园林、建筑等建安及后期维护成本配套设施及园林价值最大化有利于分期开发：各组团间是否满足独立与关联的双重弹性是否满足配套分期投入的安排各组团价值点是否鲜明有利于营销推进：是否满足启动价值表现项目主题各组团是否可以提炼竞争优势是否满足营销能够应对市场变化的弹性开发目标解析市场及目标客户分析项目定位规划评价及物业发展建议Part.5Part.4Part.2Part.1启动区战略Part.6项目核心问题及发展战略Part.3项目界定-项目的自身气质决定了我们重新审视市场和寻求相关案例的类比条件青岛西海岸居住生活休闲区具备

3、山海资源的大规模住宅开发项目本案约束条件变化解析约束条件分析:总地价投入55555万元，76万元/亩；地块周边主要以集体土地出让方式，约为5~15万/亩条件1:高地价由原来控制的原生态绿化带、滨海资源变为二线海景，且前面有高层遮挡条件2:地块外围资源变化启动时间紧迫，目前区域发展仍属于较为初级阶段条件3:大约今年年底或明年年初启动作为莱钢钢产业链上的一环节，钢结构产品项目承担现金流和品牌提升双重任务条件4:开发商企业对项目的预期的变化启动区市场目标解析一期起动18万方,第一年实现销售70%目标1一期启动成功,实现利润1亿元建立莱

4、钢在胶南市场的钢结构房地产项目产品品牌目标2目标3实现快速销售实现资金回笼实现品牌建设开发目标解析市场及目标客户分析项目定位规划评价及物业发展建议Part.5Part.4Part.2Part.1启动区战略Part.6市场分析客户容量及偏好分析项目核心问题及发展战略Part.3新政区开发进程房地产开发模型建设期稳步发展期新区形象建立住宅用地市场出让大规模道路网建设、城市园林绿化的市政设施建设基础设施建设先行，营造良好的投资环境大型公建配套设施建设公共设施启动建设住宅用地大规模出让商业用地出让主要特征关键举措土地出让量减小城市规划更

5、加完善，高级办公商务设施、文化设施开工区域内工作、休闲、娱乐交流活动频繁居社区配套成熟，住人口增多，集聚人气楼面地价启动期、规划期：成熟发展期行政、文化、居住、商务、商业、办公功能俱全并协调发展竞争高政府搬迁分析不同城市新政区发展阶段的市场竞争密度，重点分析城市：深圳青岛合肥无锡黄岛土地出让增加，价格增长高于房价增长速度土地集中放量，开发量大，价格增长低于房价增长速度区域土地放量萎缩，开发时序加长大，价格增长幅度降低，房价继续走高与2004年相比,胶南已经进入大青岛挺进西海岸发展战略第三发展阶段中期,区域认知度大幅提高，影响房地

6、产发展各项因素发生变化AB胶南城市愿景判断：胶南沿海地带将发展成为西海岸一流的、在青岛有影响力的商住、休闲、旅游度假生活区。开发区、临港工业园区大学城跨海大桥、海底隧道西海岸快速发展产业人口增加泛公务员人口增加异地购买者增加城市规划实施，城市发展潜力增强刺激本地购买者兴奋点胶南城市地位、产业结构、经济实力、人口结构、消费潜力、需求结构等各项指标与２００４年相比发生显著变化。板块竞争格局进一步清晰化,胶南沿海房地产板块主要面临三个层次的竞争:胶南与黄岛、胶南与即墨及一二线海景房地产之争胶南沿海板块青岛市区沿海板块即墨沿海板块黄岛沿

7、海板块胶南沿海板块均价4500主要物业类型高层核心竞争力价格、优质海资源、发展前景发展状况快速发展期即墨沿海板块均价４０５０主要物业类型高层核心竞争力价格发展状况快速发展期黄岛沿海板块均价5700主要物业类型高层核心竞争力城市地位、区域成熟度发展状况沿海土地资源较少，处于缓慢上升期青岛市区沿海板块均价８０００－１２０００主要物业类型高层、别墅核心竞争力城市地位与至市中心的距离发展状况沿海土地资源稀缺，升值空间有限胶南VS即墨：产品质量和升值空间是胶南取胜的重要手段胶南、即墨沿海板块土地供应十分有限，土地价格逐年上升。未来胶南、即

8、墨沿海板块房地产市场的竞争主要集中于待建项目之间及待建项目与在售项目之间的竞争，竞争形式较为明朗胶南、即墨房价比异地高端客户对价格的敏感度不高,主要关注产品的质量和产品的升值空间.胶南、即墨的产品设计集中于海景资源的利用上，产品竞争同质化。在建筑的排布，社区景观