一季度是买房的最佳良机.doc

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1、一季度是买房的最佳良机(2011-01-0910:31:27)转载标签：房产中国宋体房价楼市分类：我思故我在   进入新的十年，楼市在高热中也迎来一个买房的最佳良机，一般人不敢预测或者基于自己的身份，本人论证或者举出买房策略基于市场的正常判断。   第一点，开发商现在的营销利器是“降低总价，提高单价”，开发商现在必须对存货进行调整并快速消化部分次优存量房。   在中国开发房地产最紧要的策略就是读懂政策，开发商比我们任何非利益群体的分子都更读懂政策，未来的政策是什么，显然即使房价政府不看，也会持续调控或者高悬调控之剑，这既

2、是一种政治需要也是一种建设民治社会与民生化小康的必须，因此开发商早就在做准备以应对持续的调控政策；另外，必须承认，我国房价异军突起的实质是制度缺失，因此未来的五至十年，将是商品房市场走向制度化并市场化的一个新周期，而原有的税制必然得到改善，税负转嫁机制将不复存在；同时，信贷对经济的支持将由投资为重点转向消费为重点。   与此同时，清理存量土地是地方政府削弱土地财政依赖症的重要杠杆，因此接下来对土地的清理势所必然，那么清理土地除了税收一环外，最重要的就是要求开发商快速将存量地形成正式的商品房供应，促进开发商资本流动并借助于

3、信贷调节来试图促进房价下调。   基于此，开发商必然也必须围绕“降低总价，提高单价”做足文章，怎么做，首先是将存量房予以降价或保持市场需求适应的价格进行快速消化，这会为一些自住型首次置业带来方便；其次开发商不再会寄托于未来房价突然爆发，因此对一些原有的规划也会进行调整，调整前部分项目销售速度要求更趋紧迫，适当降价具有必然性；最后，未来开发商肯定会加紧对资金链的调整，保持合理的流动性以应付突然的加息及信贷紧缩，而且，经历多轮调控后的市场，谁都会认定需求结构发生了质变，那就是中高档住宅不再是必须的投资品，未来支持市场的需求主

4、要是正常需求，包括刚需与正常的投资性消费。   而目前也正如任志强劝诫的那样，如果房价涨幅进一步得到遏制，调控的方针与政策或适当温和，而开发商通过一季度的调整来进行全年战略的铺排也是适当的。   第二点，整体市场因为调控时断时续，以及政策调控带来的预期延缓，目前已经呈现“短期供应紧张，长期供应充足”的新格局，这一格局是奠定2011年房价走势的基本点。   地王的产生发展与重现，可以视为供应周期被开发商掌握的一个证明，我们知道拿地到转化为供应是有一定周期的，如果都是小地块与低密度住宅，则周期会很短，如果是容积水平比较高的地

5、块，以及规模地块，则供应周期将以年为单位并且分期策略也是开发商应对政策以及对未来市场进行观望的一个策略，而且中国一直存在着基于资源稀缺性及控制与反控制的“土地囤积利润”，拖延开发周期产生的土地利润远远超过形成现实供应的销售利润。   那么，在调控持续期以内，促进商品房供应是与保障房并驾齐驱的一个政府重要调节策略，而且政府既不愿意看到房地产被打压，同时也希望房地产呈投资与消费并旺的格局，因此可以设想开发商或为了迎合政府而采取短暂的降价策略，既延缓政策出台时间，也为自己营得未来的战略布局时间。   第三点，楼市仍然是投资主要

6、看点与热点。   黄金白银类只是少数人及专业投资人的把戏，一般老百姓除了买点把饰品兼顾投资，很少去进行专项投资。固然人们都非常看好白银的收藏价值，但你会花十来万买银条吗？   基金基本与储蓄差不多的概念，人们通常作为少许的投资性持有，而且不指望多大的回报，稳定是他们的最重要的投资心态。   综合看来只有股市与楼市依然是人们热点的投资区域与投资品种。   专家们认为未来股市有望攀升，并构筑新十年的一个低速成长的牛市，但由于通胀环境与加息因素持续存在，并且未来中国还得花上一至五年时间进行经济结构的调整与发展模式的转变，因此寄

7、望于股市上的投资收益预期实质上是降低的，其边际已经很小了，唯一安慰的可能来自于阶段性投资，即投机性买卖，但由于股市的建设，制度化尚未明朗，产业基础弱，且信息严重不对称，所有股票飞入寻常百姓家也只是小打小闹，更多是机构及投资人、利用公款进行的短周期投机。   楼市则经得起推敲，也经历了两年的不同预期下的殊途同归：2009救市状态下的复苏、2010调控状态下的疯狂。未来楼市依然颇多看点：   1/租价必然上涨也让更多炒房及善良投资者选择长期持有类的楼市投资，这种持有类投资，既可以在租赁市场获得对抗负利率的现实环境，高租价，也

8、可以安然渡过通胀期在经济高涨时期再行出手。   2/2010反证或者验证了中国多数楼价洼地区域，因此在钱多了的状态下未来的一年将有更多异地投资置业支持着楼市对投资的吸引。   3/调控的尘埃落定，保障房的补课，在一般人眼里以为会带来房价下跌，但仔细分析市场供求关系以及过去的不确定性带来的预期延后造成的刚需沉淀，更有充