《住宅专项维修资金管理交流》

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1、住宅专项维修资金管理交流石家庄市住房保障和房产管理局物业管理处刘素卿2014年3月由来1998年《进一步深化住房制度改革》，随着住房制度改革，所有权转变（自用部位和共用部位），管理权的转变（产权单位和服务单位），需要一项制度，以解决共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。结果：共有部分主体问题共用部分维修养护问题全国共计缴存资金4500亿元。相当于所有基金的综合，即支付宝沉淀存款。政策法规发展1998年，《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》第一次部门规章2003年，国务院《物业管条例》第一次行政法规2007年，《物权法》第一次法律形

2、式2008年，《住宅专项维修资金管理办法》2010年，《河北省维修资金管理实施细则》维修资金用途1.保修期满后2.共用部位、共用设施设备3.维修、更新和改造。建设单位-施工单位保修期国务院的《建设工程质量管理条例》第三十二条规定：施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。国务院的《建设工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的

3、防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。国务院的《建设工程质量管理条例》第四十一条规定：建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。建设工程质量保证金（保修金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。保修期是从竣/交工验收合格之后即日起计算。住宅质量保证书规定保修期限建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度

4、的规定》的通知第五条《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1工程质量监督部门核验的质量等级；2地基基础和主体结构在合理使用寿命所限内承担保修；3正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。开发单位与购房人保修期关于保修期的长短，依据《商品房销售管理办法》第三十三

5、条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”维修资金办法-----共用部

6、位共用设施设备第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。物权法--共有部分第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划

7、内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。专有部分最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（【法释【2009】7号）第二条第二条建筑区划内符合下列条件

8、的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性