中心城市房价上涨和区域经济非均衡发展关系

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1、中心城市房价上涨和区域经济非均衡发展关系摘要：近十年来，我国中心城市房价快速上涨与区域经济一体化滞后息息相关。一是区域内各自为战的“诸侯经济”形态和以GDP为政绩考核的行政制度双重约束下，中心城市更多地是利用自身优势单向度地吸附区域周边的人力与资本而缺少参与区域合作的动力；二是区域内的“福利差异”导致中心城市拥有诸多优于中小城市的福利待遇吸引外来人员，两者相加引起人口过度集中。因此，只有使经济区划与行政区划相统一，将区域内原有的省(市)间影响一体化进程的种种利益矛盾通过内部化的方式加以解决，才能实现产业与人口的合理流动，进而发挥中小城市的空间优势

2、，最终减缓中心城市房价过高的问题。关键词：极化效应；回程效应；诸侯经济；福利差别；行政区划中图分类号:F127文献标识码：A文章编号:1003-3890(2013)05-0005-05一、问题的提出：中心城市房价上涨与区域经济非均衡发展众所周知，近年来我国的房价上涨过快主要是来自中心城市，如北京、上海、天津、广州和重庆等。虽然2011年3月底各地先后公布了2011年房地产调控目标，但是实际效果有限。国家统计局公布的6月份数据显示，与去年同月相比，70个大中城市价格下降的只有3个，绝大部分城市房价仍在上涨。根源何在？当前，有关房价上涨过快的研究文献

3、多如牛毛，本文不再一一回顾与评述。我们主要是从区域经济非均衡发展导致中心城市与中小城市产业与人口分布极不均衡的视角，探究大城市房价上涨的根源。按照一般国际经验，现代化初期的进程也是城市化进程，人口向中心城市集中是一个必然趋势。由于极化效应，中心城市劳动效率更高，收入增长更快是吸引人们的根本因素，也是导致住房需求强劲的内在推动力。但在我国，中心城市对外来人口的吸引力还不止于此。其背后还有区域经济非协调发展的制度性原因。其一是在现行体制下，各省（市）地方政府为了实现GDP高增长的目标，形成了相互竞争、各自为战的格局，我们不妨称之为“诸侯经济”。中心城

4、市，如北京、上海、天津等地不惜与周边省份争夺资源，导致产业雷同、人口持续膨胀。政府过度干预使市场机制无法发挥中心城市的辐射效应。相反，中心城市的发展更多地引发了回程效应，即资源进一步回归大城市，如京津地区对外地人员的吸引力。其次，区域内福利差异造成人口过度集中在中心城市。所谓的福利差异是指由历史、制度等因素造成的城乡之间，大城市与中小城市之间在收入、医疗、文化、娱乐、机会、视野、教育水平等方面的差距。这无疑进一步导致中心城市人口过快增长，而中小城市基础设施薄弱，对产业、人口的吸附力不强，两者相加就造成一个人所共知的普遍现象：人口流动偏向中心城市。

5、而常住人口的持续增加又为中心城市房价的上涨提供了刚性需求。本文立足于这个简明的表象，首先通过实证确认中心城市人口增加与房价增长的同步关系。其次，分析区域经济非均衡发展诱导下的中心城市人口持续膨胀的历史、制度和政策性根源，并以京津冀为例加以说明。国际经验表明，区域经济均衡发展问题属于宏观经济范畴，无法脱离政府这只“看得见的手”的推动，因此我们最后提出的解决方法是，重新规划行政区域版图，使行政区划与经济区划相统一，确保区域内经济协调发展，促使资源在区域内大、中、小城市之间合理流动，这才是解决我国高房价的终极出路。二、中心城市人口增加与房价上升的同步关

6、系本文通过比较两次①全国人口普查数据，对5个中心城市的人口数量、结构进行分析。数据表明10年间样本城市人口的增长速度远远快于全国平均水平，并且主要由外来人口数量的快速增长所引起，同时这10年也是中国城市房价高涨的10年，因而人口数量和结构的变化与中心城市的房价增长是同步的。表1为两次人口普查相关城市的人口数据，从人口的总量来看，2010年11月1日零时我国常住人口13.39亿人，比10年前第五次人口普查12.65亿人多了7390万人，增长5.84%,年均增长0.57%O同时各地区人口增长的速度并不一致，呈现出大城市人口增长快，农村和中小城镇人口增

7、长相对较慢的趋势。从人口的结构来看，大城市外来人口持续增加，成为常住人口增加的主要原因。北京市常住人口中，外省来京人员共计704.5万人②，与2000年第五次全国人口普查相比，增加447.7万人，平均每年增加44.8万人，年平均增长率为10.6%o外来人口在常住人口中的比重由2000年的1&9%陡升至2010年的35.9%o和北京相似，从2000年到2010年间外省市来沪常住人口增长159.08%,平均每年增加55.12万人，年平均增长率为9.99%,与2000年相比，上海市常住人口增量中，有87.5%是外省来沪人员。过去的事实也验证了上述说法，

8、人口的增加与城市房价具有趋同性。表2中两次人口普查期间中心城市房价的数据选自中国指数研究院中房住宅指数，该修正指数是以2000年12月北