日本土地神话的破灭

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1、资本市场专题研究第三讲日本“土地神话”的幻灭7/14/20211韩德宗序：日本土地神话是怎样产生的？1985年底，日本土地资产总额为1004万亿日元，到1990年上升为2389万亿日元，增长了2.4倍，相当于同期日本GDP的3.69倍。美国土地面积是936.4万平方公里，日本土地面积37.8万平方公里，两者相差约25倍。据估计，在1990年日本土地总值达到15万亿美元，比美国土地资产总值多4倍，相当于日本当年的国内生产总值的五倍多。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。7/14/20212韩德宗日本土地神话是怎样产生的

2、？(续)一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。日本学者森信茂树认为：经济泡沫“是指用经济基本因素无法说明的资产价格飞涨这一现象。也就是说，经济基本因素并不能解释经济泡沫的成因。”日本土地神话与日本金融的“土地本位制”、土地税制以及股价与地价的联动等因素直接相关。7/14/20213韩德宗一、土地本位制创造了土地神话日本的土地价格问题，起源于第二次世界大战后根植于日本的土地神话。土地神话的含义是：“土地的价格绝对不会下降”。如同所有的神话故事一样，土地神话也是“事实上不

3、可能存在，但大家都相信是真的”。由于日本经济是以土地和土地价格为中心来运行的，在这个意义上，也称为土地本位制。7/14/20214韩德宗土地本位制创造了土地神话（续一）土地本来应由其社会使用价值而具有价值，但是，由于日本土地具有超出土地使用价值本身而具有金融功能，即银行融资担保功能。日本的商业银行，原则上以土地为担保进行贷款。这被称作“土地本位制”。7/14/20215韩德宗土地本位制创造了土地神话（续二）在战后资本不足的情况下，缺乏信用的中小企业也有可能得到贷款，这也是一种变通之道，即更加有效率地运用有限的资金的一种方法。在欧美银

4、行以项目融资为主。如果要维持土地的金融担保功能，其前提就是土地价格不下降。由于日本国土狭窄，再加上国民中希望拥有自家住宅等心理要素的影响，就形成了土地价格会不断上升的土地神话。7/14/20216韩德宗土地本位制创造了土地神话（续三）由于日本国土狭窄，再加上国民中希望拥有自家住宅等心理要素的影响，就形成了土地价格会不断上升的土地神话。这种文化心理可能和儒家文化的“家”的思想有关。银行也逐渐把土地价格上升预期加入到贷款担保的评价因素之中。不完善的土地价格评价法也加剧了土地神话的产生。7/14/20217韩德宗土地本位制创造了土地神话（

5、续四）从企业角度看，会计结算中，土地价格评价按照购买登记价格决定，土地价格的上升可当作营业外收入计算。这对业绩扩大产生了巨大作用。战后产生的种种做法，在日本取得令世界惊奇的经济发展之后仍然延续下来。7/14/20218韩德宗土地本位制创造了土地神话（续五）另一方面，上世纪80年代后期开始的金融自由化，加剧了金融业的贷款竞争，产生了过多的土地抵押贷款，这也是刺激地价上涨的重要原因之一。在土地本位制下，放松银根的金融政策和投机行为相结合，两者共同作用形成了泡沫经济。7/14/20219韩德宗二、土地税制刺激了土地价格上涨日本的土地税制也

6、是促成泡沫经济的一个原因。日本的土地税制，通常分“取得”、“保有”、“买卖”三个阶段课税。“取得阶段”需要交纳三种税赋：遗产继承税（国税）；登记许可税（国税）；不动产取得税（省级地方税）。7/14/202110韩德宗土地税制刺激了土地价格上涨（续一）“保有阶段”需要交纳三种税赋：固定资产税（市级地方税）；城市规划税（市级地方税）；特别土地保有税（市级地方税，1993年废止）。7/14/202111韩德宗土地税制刺激了土地价格上涨（续二）“转让阶段”需要交纳三种税赋：法人税；所得税（转移国税）；住民税（地方税）。7/14/202112

7、韩德宗土地税制刺激了土地价格上涨（续三）土地税制主要问题是在“保有阶段”中对保有者的税负担过低。保有者所负担税收的代表是固定资产税，是按照地方居民所利用的公共设施和享受的公共服务为基础来折算税金的。这种根据受益决定税收的计算方法，使保有者的纳税负担持续处于低水平。7/14/202113韩德宗土地税制刺激了土地价格上涨（续四）对不动产税（财产税）的国际比较：1990年，日本的不动产税（财产税）对国民所得以及税收总额比率分别为1.7%和6%，当时，美国的不动产税（财产税）对国民所得以及税收总额比率分别为3.5%和14%。这种情况到经济泡

8、沫破灭之后有所改善。7/14/202114韩德宗土地税制刺激了土地价格上涨（续五）2002年日本的不动产税（财产税）对国民所得以及税收总额比率分别为2.4%和11%，与当时的美国情况基本接近。1990年之前，由于低保有费用阻碍了日本土