房企融资渠道多元化,基金股权融资大行其道

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1、事实不观点2013年04月17日房企融资渠道多元化，基金股权融资大行其道2013年04月17日CRIC研究中心www.yanjiu.cric.com分析师/朱一鸣、许一星今年以来，房企融资总量保持高速增长的态势，海外融资渠道通畅。除了银行信贷、海外发债等传统模式之外，房地产基金、尤其是股权投资模式再次兴起，表现出了房地产企业融资的多元化格局。与此同时，房企借道基金融资的模式也从债权融资逐渐转向股权融资。房企融资呈多元化态势，海外融资动作频繁从CRIC研究中心监测的103家房企的融资情况来看，一季度这些企业融资总量达到1097亿元人民币，

2、同比增幅达到96%。在融资方式上，一改之前融资方式集中于某些方式的情况，今年房企融资出现了多元化的态势，通过IPO、增发、配股、银贷、债券、信托、基金等融资方式的融资的数量都较为频繁。在这些融资方式中，以外币为单位的融资总额占比为67%，表明房企海外融资的动作仍较为频繁。其中，万科集团3月在香港联交所挂牌发行8亿美元的5年期定息美元债券；金地集团在境外定价发行20亿人民币五年期固息债券；1月，碧桂园发行十年期7.5亿美元优先票据。CRIC研究中心2013版E-mail：research2@cric.com电话：021-608678631

3、/4事实不观点2013年04月17日表：典型房企2013年一季度融资列表融资总额折合人民币年限融资融资方式企业名称融资事件币种（亿元）(亿元)（年）成本华润置地不一家银行订立3年期40亿港元的贷款融资协议40.0港元32.13-银行贷款华润置地公司非全资子公司不一家银行订立贷款融资协议。11.6港元9.33-公司不花旗、德意志银行、高盛、汇丰、摩根士丹利及富力地产2.0美元12.47-瑞士银行订立优先票据碧桂园公司发行优先票据用作赎回可换股债券7.5美元46.7107.50%雅居乐公司发行7亿美元的次级永久资本证券6.9美元42.858

4、.25%富力地产公司发行优先票据用作为现有债项再融资4.0美元24.978.75%票据、债券公司不花旗、汇丰、摩根士丹利及渣打银行就发行于优龙湖地产5.0美元31.1106.75%先票据订立购买协议。绿城中国公司拟发行5年期4亿美元优先票据4.0美元24.958.50%万科集团公司将发行8亿美元的定息美元债券8.0美元49.752.63%金地集团公司全资子公司在境外定价发行固息债券20.0人民币20.055.63%公司以先旧后新方式配售3亿股，配售价6.7元至6.9融创中国元（港元，下同），较昨日收市价7.19元折让4%至20.1-20

5、.7港元16-16.5——6.8%，集资额介乎20.1亿至20.7亿元。增发配股企业于订立配售协议，将以先旧后方式配售10亿股股恒大地产份，占扩大股本6.2%，每股作价4.35元，较上交易日43.5人民币43.5——收市价折让6.5%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统研究中心房企借道基金融资频繁，股权模式逐渐兴起尽管房地产企业融资渠道保持基本通畅，但下半年货币政策收紧的预期仍然存在，房企融资渠道的多样化仍然是房企追求的目标。特别是对于非海外上市、非大型品牌房企来说，拓展基金渠道变得格外重要。近年来，随着资本市场、艺术品市场等预期投

6、资收益的下降，大量高净值人群投资房地产基金的热情日益升温。3月下旬，星河湾联手易居资本成立禾晖旭悦基金开发位于西安的项目，基金首期募资规模为3.43亿元，这个基金的回报率最高可达40%，合作之后，星河湾持有项目70%的股权，易居基金持有30%股权。此外，诺亚财富旗下的资产管理公司歌斐资产，引入200余名有限合伙人的资金，不仅直接投资项目，还作为母基金投资PE基金，并先后与中弘股份、阳光城、华远地产有合作项目。这一系列房地产基金与企业的合作预示着，在金融脱媒的大背景下，房地产基金新一轮投资热潮的开始。CRIC研究中心2013版E-mail

7、：research2@cric.com电话：021-608678632/4事实不观点2013年04月17日对房企而言，房地产基金的融资成本较低，因此受到众多房企欢迎。此外，房地产基金投资企业项目的模式逐渐从之前粗放式的债权模式向偏重于管理能力的股权模式转移。这一模式不仅能有效分散企业开发带来的风险，并且基金公司的管理团队也能对项目开发作出监督和管理。但目前，房地产股权基金的规模远远低于企业的需求规模，供不应求的局面决定了企业项目的好坏是基金投入与否的判定因素。目前来看，低成本、高周转项目是相对收益率最高的产品，周转率高、毛利率又不低，深

8、受基金的喜爱。因此，房地产市场融资调控的加剧也迫使企业在开发融资上更谨慎，房产基金的介入，作为一个新兴的渠道，为企业资金来源提供了一个新途径，同时也是对企业自身定位发展的考验。随着更多企业通过基金融资方式获