土地财政税收论文范文-简谈下篇-解密“土地财政”论文

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1、土地财政税收论文范文:简谈下篇:解密“土地财政”论文2009年全国土地收入为1.42万亿元，而拆迁、补助农民收入的支出为5180亿元;2008年土地收入1.0375万亿元，拆迁、补助农民费用为3778亿元。政府花1块钱，从农民那里买来地，从城镇居民拆迁获得地，转手卖给地产商，可以获得3块钱《财经》记者陈涛房价涨成现在这样，背后有很多推手，"土地财政”是其中最为重要的制度性因素。所谓“土地财政”，主要是指地方政府以出让土地使用权而获得收入，这项收入在地方政府总收入中占和当的比例。从地到房的增值在“土地财

2、政”的游戏规则下，地方政府多多少少扮演着“生意人”角色,而生意人没办法不追求利益最大化依照今年两会财政部提交的报告,2009年,全国的国有土地使用权出让收入总额达1.42万亿元（其中地方收入1.3964万亿元，中央收入275亿元），全国地方政府的财政收入为3.258万亿元，两者之比达到0.4。而今年4月9R国土资源部最新公布的国土资源公报显示，去年全国土地出让总价款为15910.2亿元，比2008年增长63.4%。在1998年房改Z前,地方政府几乎没有卖地收入，而今，这笔“额外”的收入在地方政府的收入

3、总盘子中占比巨大,人们不得不冠Z以“土地财政”“笫二财政”这样的专有名词，以示重视。本来，一般作用上的“财政收入”主要是指税收。其原理是，为了公平、正义、公共利益以及社会稳定,政府代表从纳税人那里获得一定的收入，这部分收入用于公用设施、官员薪水、社会救济等，所谓“取之于民，用之于民”。公民呢，有义务纳税;政府呢，并不是想征税就可以征，另外，也不跟商人一般地谋求税收最大化。可不可以征税，该征多少税，应市议会来决定；同时,政府有义务告知公众，征了多少税，钱都用到哪里去To在“土地财政”的游戏规则下，地方政

4、府多多少少扮演着“牛:意人”角色，而生意人没办法不追求利益最大化。首先，它依靠城市用地公有制垄断土地所有权，成为惟一的土地岀让方。它还以法律形式限制“小产权房”的建设和买卖，不允许农地自由转让，进一步强化土地供应的垄断性。严格地说，供应土地的“政府”并不“惟一”，因为有中央政府、省、市、县、乡等各级政府，就目前来看，土地使用权转让的收入集中在市政府、县政府这两级政府手中。按照市长韩正的介绍，上海市的收入减去拆迁成本等之后，由市政府和区县政府按五五比例分成。其他地方怎么做，相关信息披露得很少。从法理而言

5、，城市土地属“全民所有”，也就是说,上海的土地,新疆人也有份，农民也有份，只要你是中国公民，都有份。而且外地人拥有的份额跟上海本地人相等。不过，从实践而言，全民所有的土地,其使用权的转让所得是归当地政府了。然后，政府或通过拆迁，或通过农地转化，获得土地资源；其后，做一些“三通一平”的工作，再配之以必要的配套，把土地变成“熟地”；最后，通过所谓“招拍挂”等方式，出让土地，大体上是岀价最高的人获得土地。此后，政府再把转让土地的收入投入到城市基础建设中去，像商人一样进行所谓的“经营城市”，让“熟地”进一步增

6、值。下面的链条跟政府直接关系就不太大了：地产商批发到土地使用权，建成房屋，再次实现土地增值;然后，把批发来的土地以及地上的房屋卖给老百姓，完成最终销售。土地价值“跃迁”以全国楼市总价值60万亿元估算,2009年楼市总价值最少上涨了6万亿元，而去年全国投入的基础建设总金额也就1万亿元，凭空多出来5万亿元由所有已经拥有房屋的人瓜分，事实上造成了有房人和无房人两个阶层从上述链条里可以看到，最终房价在形成过程中，产生过两次“跃迁”，对应着两个最大的获益人:地产商和政府。仍以2009年为例，全国商品房销售总额高

7、达4.39万亿元，以行业平均净利润率10%匡算（具有代表性的地产商万科2009年销售毛利率为29%,净利润率为10.8%）,地产商拢共从老百姓那里赚取了4000多亿元（实际数字应该大过4000亿，因为万科和比囤地少，未能充分分享土地上涨带来的利润）。盖房子也不是高科技，没什么特别的技术壁垒，利润这么高，根子不在地上的房屋，而在于土地本身，而土地是从政府手上获取的。总体来说，地产商发财的秘密就在于土地的批发价和零售价巨大的价差。当然，有一部分地产商拥有特有的技术和服务，他们能享受到除了土地批发零售差之外

8、的额外一笔利润，不过，这部分在行业总利润中占比很小。高房价的另外一个受益者是政府。政府赚的当然也是土地的钱,跟地产商类似，这个钱的来源也在于价差:拆迁前后的土地有□大的价差。2009年，全国土地收入为1.42万亿元，而拆迁、补助农民收入的支出为5180亿元;2008年的数据是，土地收入1.0375万亿元，拆迁、补助农民费用为3778亿元。粗略来算,政府花1块钱,从农民那里买来地，从城镇居民拆迁获得地，转手卖给地产商，可以获得3块钱。各地的情况也不尽相同。