解读国有土地上房屋征收与补偿条例

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1、解读国有土地上房屋征收与补偿条例    内容摘要：《国有土地上房屋征收与补偿条例》已于2011年1月21日施行，该条例明确界定了公共利益，规定房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，补偿应公平、足额到位、专款专用，被征收房屋价值补偿不得低于类似房产市场价格，评估机构由被征收人协商选定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，明确“先补偿、后搬迁”，法院强制搬迁代替行政强制拆迁。    近20年来，由于我国城镇化、工业化进程加快，房屋征收与拆迁过程中，日益暴露出一些公共利益与个人利益的矛盾，急切呼唤出台相关条例，以规范房屋征收与

2、拆迁工作。在这种背景下，2011年1月21日，国务院总理温家宝签署国务院令公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称条例)。条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。条例共五章三十五条。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。现将该条例中的具体条文进行详细解读如下：一、明确界定“公共利益”    关于“公共利益”，在我国的多部法律中都有规定，但都没有明确其具体的范围与内容。2004年3月，《宪法》第四次修正案增加了“公民的合法私有财产不受侵犯”、

3、“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”等内容。2007年3月，《物权法》规定：为了公共利益的需要，依法可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产，应给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。2007年8月，十届全国人大常委会第29次会议通过了《城市房地产管理法修正案》。其中规定：“为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”    

4、该条例第二条规定，“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”同时，条例第八条对公共利益进行了明确，该条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要

5、；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”除为了以上公共利益之外，不得征收国有土地上单位、个人的房屋。该条规定将政府征收的范围进行了明确规定，这限制了政府滥用职权、强制征收土地、房屋的可能性。二、房屋征收与补偿应遵循的原则   条例第三条规定，“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。”从该条规定我们可以得出，房屋征收与补偿应当遵循三项原则，即决策民主原则、程序正当原则、结果公开原则。    1、决策民主原则    所谓决策民主，是指

6、政府在进行房屋征收与补偿的决策前，必须听取、征求公众意见，经过民主程序，最终做出决策。该原则在条例的具体规定中都有体现。    条例第十条规定，“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。    市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”    第十一条规定，“市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。     因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会

7、情况修改方案。”   征求公众意见、召开听证会都是决策民主的体现。    2、程序正当原则    所谓程序正当，是指政府进行的房屋征收与补偿，程序必须正当合法，有法可依。房屋征收与补偿作为政府的具体行政行为，程序正当是政府依法行政的必然要求。    条例第九条规定，“依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。    制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意

8、见，经过科学论证。”如果政府的征收行为没有符合国民经济和社会发展规划、土地利用总