2010年上半年深圳房地产二手住宅市场分析报告

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1、2010年上半年深圳房地产二手住宅市场分析2010年的上半年，深圳二手住宅市场的成交基本可用“低迷→疯狂→低迷”这样的走势来形容，最低迷的时期成交量几乎与2008年持平，最疯狂的时期与2009年底相比而有过之。受到楼市宏观调控政策的影响，4月14日后市场置业观望持续加强，楼市成交连续两个月量价齐跌，情况与2007年底十分相似，“拐点论”再次被抛出。在此，世华地产市场研究中心通过分析成交数据与市场焦点，对2010年上半年深圳二手住宅住宅进行总结，并为下半年的市场走势提供预测依据。　　一、上半年市场总结　　(一)成交量分析　　1、整体成交量分析　　整体来看，今年1~6月份楼市发展处于一种平稳的状态

2、，除了2008年受政策调控与金融危机的双重影响所以特别低迷外，今年上半年楼市成交量与往年同期基本持平。根据国土网每日成交数据统计，今年上半年深圳市共成交二手住宅59372套，成交面积为546.18万平方米，环比2009年下半年高峰时期，分别大幅下降38.25%和35.92%；同比2009年上半年成交套数下降2.11%，成交面积微幅上涨0.99%；同比2007年上半年成交套数下降7.91%，成交面积小幅上涨3.23%。　　从1~6月份成交套数走势图看，在2009年底需求过度透支的情况下，1~2月份成交量急剧下降，月度成交套数跌破10000套，加之受春节的影响在2月份跌至5039套。年初楼市成交量

3、低迷，但成交价格并未松动。众多置业者预期中的调控政策，并未在春节后立即出台，令置业需求在3月份再次集中爆发，而且在买涨不买跌的心理作用下，部分置业者恐慌入市，令3月份至4月份上半月楼市成交再次迎来了一个高峰时期，最终在4月份成交量达到2010年最高点14742套。4月14日酝酿许久的楼市调控政策终于浮出水面，调控大幕从此拉开，而后地方政府积极跟进出台地方细则，楼市成交再次滑落，并在6月跌至又一个低点7606套。　　总而言之，今年上半年楼市成交“一波三折”，前后成交低迷，中途成交高潮。在经历了2009年下半年的极度火爆之后，深圳楼市在2010年上半年逐渐回归理性，成交量基本与往年同期持平。　　(

4、数据来源：深圳市国土网)　　(数据来源：深圳市国土网)　　2、各行政区成交量分析　　具体到各行政区，上半年1~6月份关内福田和罗湖两区是二手住宅成交的主力区域，分别成交12768套和12718套，分别占总成量21.51%和21.42%，共占全市的42.93%；其次是龙岗区共成交11664套，占全市总成交比例的19.65%；宝安区和南山区分别成交10590套和9967套，分别占全市总成交量的17.84%和16.79%。同时从各行政区1~6月份的成交量走势图看，和全市的走势一样是“一波三折”，即一个高峰两个低点。其中南山区在4月份成交增幅最快，环比上涨高达55.51%；在调控政策的影响下，5月份后

5、各区成交量快速下滑，并在6月份跌至低谷，而在低点时期龙岗区成交量却超越福田区位于各区之首，主要是调控后入市的置业者主要为刚性需求置业，关外一体化、地铁3号线年底开通及龙岗价格洼地的优势再次凸显，吸引了不少首次置业选择龙岗置业。　　(数据来源：深圳市国土网  盐田区数据有限暂不做分析)(二)成交价格分析　　1、整体成交价格分析　　今年上半年全市成交价格依然延续这2009年上半年的平稳上升趋势，成交均价为12631元/平方米，环比2009年下半年12218元/平方米小幅上涨3.38%，与2009年下半年19.99%的环比增幅相比，今年上半年的增幅明显回落；同比2009年上半年的10182元/平方米

6、，则上涨24.05%。今年上半年价格继续上扬，一方面是因为2009年3季度价格相对处于低位，从间接影响了2009年下半年整体的价格；另一方面，今年楼市成交虽两度低迷，但价格依然处于高位，低点时期高于2009年下半年低点，高点高于去年的高点。　　从季度成交均价走势图来看，从2009年1季度开始全市成交均价就开始快速增长，并在4季度到达12590元/平方米的高峰，价格首次突破12000/平方米大关，主要是宏观经济逐步走出金融危机的泥潭，加之优惠政策刺激置业者的入市欲望。2009年年底，需求的过度透支及进入历来的淡季时期，2010年1季度整体成交低迷，从而也令价格小幅回落；2010年2季度，受到调控

7、政策的影响，成交量自4月下半月开始大幅度下降，持续低迷的成交量，令放盘业主心理价位下调，房价开始小幅回落。不过，调控前的4月上半月，各种类型的置业者积极入市，楼市成交可谓疯狂，在3月份房价高企的基础上再次上涨6各百分点以上，加上高端物业成交活跃，因而推高了2季度的成交均价。　　从1~6月全市二手住宅成交均价走势看，成交量低迷的1~2月，价格逐步回落，但是3月份大量的刚性需求集中入市，业主返价明显价