2008年上半年广州二手住宅市场分析报告

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1、2008年上半年广州二手住宅市场分析报告根据广州市国土房管局公布的数据，2008年上半年，广州市共成交二手住宅27027宗，同比减少34.1%；成交面积为224.42万平方米，同比减少33.9%。此外，根据成交数据，全市二手住宅成交均价为7102元/平方米，同比上涨21.8%，环比上涨2.0%。在去年9月底出台的二套房贷政策触发了房地产宏观调控的累积效应之后，进入2008年上半年，广州二手楼市出现了“量减价滞”的新局面。　　第一部分2008年上半年广州二手住宅市场总述　　置业者信心不足成交量掉入低谷　

2、　根据广州市国土房管局公布的数据，上半年广州二手住宅成交面积为224.42万平方米，同比减少33.9%，近年来第一次出现“缩量”。此外，上半年二手住宅成交宗数为27027宗，虽然同比大减34.1%，但是比一手住宅的成交宗数多了近5000宗，与此同时成交面积占全市住宅的成交面积的比例也达到了48.1%，市场份额增长3.8个百分点，与“半壁江山”只有半步之遥。　　二手楼市成交量大减的原因主要在于置业者对楼市的预期改变。去年第四季度二套房贷新政出台后，先知先觉的投资性需求意识到市场存在风险，率先离场，但是此

3、时市场上的刚性需求以及介于投资性需求和刚性需求之间的中性需求已经被狂热的市场气氛充分调动起来，并没有出现大规模的退潮，因此成交量还比较稳定。进入2008年，楼市挥之不散的观望气氛终于发生效力，市场迅速冷却下来。到3月份，全市二手住宅成交量甚至只有27.88万平方米，史无前例地出现比农历春节所在的2月份成交还少的情况。此后，二手楼市的交易情况虽然有所回暖，但是一手楼市一波又一波的降价潮彻底打破了之前楼价只涨不跌的神话，个别板块甚至因此出现了二手次新房比一手房价格还贵的情况，令置业者望而却步，即使那些铁定

4、主意要买二手房的置业者也因此变得举棋不定，致使上半年成交量最高的6月份的成交面积也只有正常时期三分之二左右。　　二手楼价振荡下跌在7000元/平方米左右徘徊　　二手楼价方面，成交数据显示，上半年全市二手住宅成交均价为7102元/平方米，同比上涨21.8%，但是环比涨幅只有2.0%，显示在一手楼市降温的同时二手楼价的上涨也得到了有效抑制。综观半年多来广州的二手楼价走势，基本呈振荡下跌的态势：二手住宅成交均价在去年10月份取得7536元/平方米的历史高位后开始回调，到今年1月份重新回到7000元/平方米以

5、下，此后一直在7000元/平方米上下波动，筑底迹象明显。从价格信号传导机制来看，与一手楼开发商可以审时度势果断采取集体降价的策略不同，大多数非炒房性质的小业主作为分散的个体，需要较长的时间才能接受价格下跌的现实，因此在一手楼市出现降价风潮之后并没有及时跟进，导致二手楼的价格优势缩小，中介促成交易的难度大大增加。07年10月～08年6月广州二手成交均价面积走势