深圳地铁地下商业物业产权研究

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1、目录一、前言51.背景62.范围、目的62.1范围、分类62.2目的73.技术路线和方法83.1技术路线83.2方法8二、地铁沿线地下商业物业开发利用的特点及案例研究.…..……………..…111.地铁地下商业物业开发经营的特点121.1地铁相关资源的开发具有明显的交通优势121.2处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势121.3地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关121.4地铁内商业和地铁商城运营的局限性122.几个城市地铁地下商业研究132.1上海的经验与做法132.2广州的经验和做法152.3北京的经验和做法17

2、2.4香港的经验和做法183.小结203.1地铁商业经营分布特点203.2地铁公司对地下商业物业运营管理的策略213.3来自香港地铁商业经营的借鉴22卓越决策·共享资源详进http://www.winfang.com-86-三、深圳商业物业经营状况分析……………………………………………………221.深圳市商业物业市场现状241.1供给状况261.2需求状况261.3深圳商业物业经营状况271.4小结292.深圳商业物业市场发展趋势292.1商业物业供给量预测292.2商业物业需求量预测302.3商业物业租赁状况预测302.4商业物业营

3、销趋势31四、深圳市零售业发展状况及消费者消费特征分析……………………………321.深圳零售业发展的特点331.1模经营、连锁经营使行业集中度有了明显提高331.2购买力来源多元化341.3零售业态完备，业态调整和创新取得成效341.4零售商业平均利润率处于微利边缘351.5随着地铁的修建将使深圳商业布局发生变化，零售业有向地铁沿线集中的趋势351.6将形成新的多极商业服务体系352.深圳市消费者购买力362.1深圳市常住人口特征362.2深圳经济状况及常住人口消费能力362.3流动人口消费特征382.4深圳市消费结构38五、地铁公司

4、地铁站厅商业物业的商圈分析及商业规划…………………………39卓越决策·共享资源详进http://www.winfang.com-86-1.站厅零星商业物业经营策略分析411.1站厅零星商业物业的分布411.2站厅零星商铺的人流特点411.3地铁站厅零星商业物业经营策略432.地铁站厅商场物业的商圈及经营策略分析432.1大剧院站厅商场442.2世界之窗站厅商场482.3会展中心站厅商业区51六、地铁公司地下商业街（商城）物业商圈及经营策略分析……………………531.岗会间地下商业街551.1研究对象概况551.2周边环境特点551.3

5、消费者消费特征571.4经营策略572.市民中心站地下商业街592.1研究对象概况592.2周边环境特点602.3周边人流特点612.4经营策略61七、深圳地铁地下商业物业经营的模式分析与建议………………………………621.商业物业经营的主要模式642.经营模式选择的考虑因素662.1站内商场位置的特殊性662.2投资的承受能力662.3对经营回报的期望662.4租赁市场的态度66卓越决策·共享资源详进http://www.winfang.com-86-2.5地铁公司的经营管理能力673.地铁商业物业经营模式的建议67八、深圳地铁地下

6、商业物业经营的招商与市场推广建议……………….……….681.招商方式692.招商策略693.租约安排704.宣传推广714.1宣传推广策略714.2宣传推广的主诉求71九、深圳地铁地下物业经济效益评估………………………………………………711．站厅商业物业731.1投资额731.2营业收入731.3营业支出751.4利润额（单位：万元）772.地下商业街（商城）772.1投资额772.3经营收入782.4经营费用792.5利润额（单位：万元）792.6全部投资回收期79十、问题与建议…………………………………………………………………

7、……801.主要问题821.1长远看好和近期看淡的矛盾及其对经营的困扰821.2周边环境存在较大的变数，使租赁双方都存在较大的经营风险82卓越决策·共享资源详进http://www.winfang.com-86-1.3岗会间地下商业街的经营面临的难度是相当大822.建议83卓越决策·共享资源详进http://www.winfang.com-86-一、前言卓越决策·共享资源详进http://www.winfang.com-86-1.背景深圳地铁一期工程经过长期的筹备、建设，一号线罗湖站至世界之窗站、四号线黄岗站至少年宫站将于2004年年

8、底建成投入试运行。地铁是一种大量、安全、高效、准点的城市轨道交通工具，在人口密集的现代化大都市，地铁在城市综合交通体系中具有独特的优势，因而通常成为主要的客运交通方式，客流量相当庞大。为了利用庞大客流带来的商机，增加收益