苏州市商圈分析

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1、苏州商业市场分析报告※目录※part1相关关系解读………………Part2城市宏观背景分析………………part3房地产一级市场分析………………part4城市商圈分析………………Part1相关关系解读1.城市2.产业3.发展4.住宅5.商业相关关系解读城市城市构成要素自然要素：城市是人类认识自然，顺应自然，利用自然和改造自然的产物。经济要素：城市经济的活跃程度是城市发展的直接动力，因此，经济要素是其构成的重要因素。社会因素：社会要素是组成城市人口进行正常，有序，健康的各种生产、生活活动的必要条件和纽带，同样也是构成城市的要素。文化要素：文化要素是提高城市素质，有声有色的丰富城市生活和促进社会

2、进步不可忽视的条件。相关关系解读城市城市元素城市主体——人城市载体——空间城市骨架——路网城市血脉——水城市之肺——绿化城市灵魂——文化相关关系解读产业产业分类第一产业：农业（包括种植业、林业、牧业和渔业）。第二产业：工业（包括采掘业，制造业，电力、煤气、水的生产和供应业）和建筑业，产业革命往往是由于制造业的革命引发的一场导致三大产业全面变革。第三产业：除第一、第二产业以外的其他各业。根据我国的实际情况，第三产业可分为两大部分：一是流通部门，二是服务部门。具体可分为四个层次：第一层次：流通部门，包括交通运输、仓储及邮电通信业，批发和零售贸易、餐饮业。第二层次：为生产和生活服务的部门，包括

3、金融、保险业，地质勘查业、水利管理业，房地产业，社会服务业，农、林、牧、渔服务业，交通运输辅助业，综合技术服务业等。第三层次：为提高科学文化水平和居民素质服务的部门，包括教育、文化艺术及广播电影电视业，卫生、体育和社会福利业，科学研究业等。第四层次：为社会公共需要服务的部门，包括国家机关、政党机关和社会团体以及军队、警察等。相关关系解读发展关系产业、城市、住宅与商业的发展产业发展人口导入城市建设产业调整商业发展住宅市场人口多样化高端及改善高端商业导入住宅物业出现相关关系解读住宅住宅发展城市传统区域住宅兴起城市化进程人口增加产业转型外围住宅兴起人口分流需求多样化产品类别丰富多元多核发展相关

4、关系解读商业商业发展人口导入商业兴起城市化进程中低端商业发展住宅兴起人口分流产业转型人口增多多元多层发展Part2城市宏观背景分析1.经济表现特征2.城市产业现状3.人口表现现状4.城市规划分析5.城市交通现状宏观背景分析经济表现特征苏州GDP位于长三角经济圈第二，经济的快速增长，将带动城市房地产市场发展图表显示出，苏州05年至2010年GDP排行仅次于上海，排行第二，由此可以看出苏州在长三角经济圈中占有重要的经济地位。05年至2010年，苏州GDP经济增长速度较快，与04年相比增长近一倍，09年经济长幅近1800亿。08年经济危机影响，GDP增长率仅达到12.40%，但GDP总量

5、还是依然呈增长势态，由此可以看出，苏州GDP增长速度虽然有所减缓，但GDP仍然处于上升趋势。宏观背景分析社会消费品零售总额零售服务业的发展推动商业的繁荣，城市居民购买力增强苏州市消费品零售总额近年平均增长率以17%左右的速度增长，从06年开始苏州消费品零售总额突破千亿大关；居民消费结构幅度进一步扩大，主要表现在汽车及住房销售上；宏观背景分析城市产业发展城市消费没有得到释放，富裕资金流向保值增值功能强的房地产领域，城市房地产的投资属性较强苏州做为一个工业城市，属于典型的外向型经济，城市以制造业为主，二产比重占主导地位。对于一个成熟的现代城市而言，苏州市第三产业在整个经济中的比重尚未

6、达到应有的比重，第三产业仍有较大的发展空间。交通仓储、商贸流通、住宿餐饮等传统服务业为主，未来几年生产性服务业将是发展重点。宏观背景分析城市人口分析根据苏州人口规划，2020年苏州未来人口规划在1000万，人口的增加将会拉动苏州整体消费力城市人口稳步增长，2010年苏州全市人口约638万，比上年增长0.69%。“特大城市、大城市、中等城市和小城镇”四个城市规模。到2020年时，全市将形成特大城市。宏观背景分析城市规划苏州将形成以主城区（古城和高新区）、新城区（园区）、构成东西向横轴，相城和吴中区为南北向纵轴第一层次：市域，面积为8488帄方公里，包括市区和张家港、常熟、太仓、昆山和吴江

7、5个县级市第二层次：城市规划区，面积为2597帄方公里第三层次：中心城区，面积为599.2帄方公里第四层次：古城区，面积为22.63帄方公里，主要包括了苏州护城河以内区域宏观背景分析城市规划城市发展方向总结为“中核、东进、北拓、南优、西控”“中核主城”：保护古城区，疏解古城区居住人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新区相合，形成新的主城，形成商业、文化、旅游、服务中心。“东进沪西”：东部为苏州中心城区首要的发展方向，规划建设为