房地产设计阶段成本管控企业管理

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1、房地产设计阶段成本优化与控制（IV）主讲专家：吴迪房地产智库www.fdc01.com【Ⅰ】目标与措施•基本原则【Ⅱ】设计管控关键路径•概念设计•实施方案•初步设计与施工图【Ⅱ】启示与建议房地产智库www.fdc01.com一、规划设计成本精细化管控目标与措施房地产智库www.fdc01.com基本原则：全员全控基于客户细分成本控制省钱等于赚钱成本控制不等于省钱合理规划有效成本严格控制无效成本房地产智库www.fdc01.com设计阶段成本控制体系与专业平台之一：成本规划①确定盈利模式②可售比③产品附送率④停车率与停车方式⑤商业及业态⑥会所及配套⑦

2、人防及分区房地产智库www.fdc01.com设计阶段成本控制体系与专业平台之二：成本级配①建筑模块②精装模块③景观模块④电梯模块⑤智能化模块房地产智库www.fdc01.com设计阶段成本控制体系与专业平台之三：成本对标①标准层含钢量②标准层混凝土含量③窗地比④地下室层高⑤地下停车面积⑥地下室钢筋含量⑦景观软硬景比例房地产智库www.fdc01.com【Ⅱ】规划设计成本管控关键路径•概念设计•实施方案•初步设计与施工图房地产智库www.fdc01.com【设计前期】房地产智库www.fdc01.com1设计前期之权：各业务部门职责设计部“1/2主

3、角”；但工作量繁重项目事务部营销部＋财务部/成本部设计部项目部房地产智库www.fdc01.com2设计前期之事：核心工作核心：精准定位,产品决策设计任务：概念设计预测成本房地产智库www.fdc01.com2设计前期之事：做好概念设计，提高决策效率在对土地认知的基础上，通过多方案分析比较，确定11、指标、指标产品定位指标22、方案、方案确定规划草案房地产智库www.fdc01.com设计前期之事：多方案强排是决策、市场及成2本测算的基础强排方案产品决策•确定指标•盈利模式•确定规划结构项目定位•预估成本•目标客户•预估利润•营销策略成本测算市场定

4、位房地产智库www.fdc01.com设计前期之人：主要工作三步骤1基础分析2强排方案3房地产智库www.fdc01.com4做概念设计前提两大前提一、项目：土地规划要点确定红线；容积率；限高；退线；配套二、营销：项目定位及户型配比商业；产品类型及配比；住宅面积及配比；会所。。。房地产智库www.fdc01.com两个案例：分解强排方案盈利模式选择房地产智库www.fdc01.com如何提高概念设计效率？精准定位；预测成本①精准市场分析②重视设计前提③做好强排方案④掌握基本盈利模式⑤注意积累固化房地产智库www.fdc01.com1精准市场分析：1

5、.1.竞品选择标准标杆楼盘：3个“最”区位社区竞争楼盘：3个“同”户型装修房地产智库www.fdc01.com1.2竞争格局分析细分市场的竞争格局：•清晰市场及竞争事态•精准定位•总价及产品结构两个分类要素房地产智库www.fdc01.com1.3竞品分析表：明确；聚焦主力产品信息分析竞品名称销售情况户型面积单价总价项目优势项目劣势楼盘A楼盘B楼盘C楼盘D楼盘E房地产智库www.fdc01.com2提高概念设计效率之二：重视设计前提土地要点项目定位政府政策房地产智库www.fdc01.com如何提高概念设计效率？①精准市场分析②重视设计前提③做好强

6、排方案④掌握基本盈利模式⑤注意积累固化房地产智库www.fdc01.com强排方案三步法。目的精准定位。第一步设想目标客户第二步设计强排方案第三步决策解决方案房地产智库www.fdc01.com两个常用工具：（1）Google★房地产智库www.fdc01.com两个常用工具：（2）草模房地产智库www.fdc01.com强排方案注意事项1、不要轻易否定前期对宗地分析的结论2、强排方案的目的确定盈利模式房地产智库www.fdc01.com如何提高概念设计效率？①精准市场分析②重视设计前提③做好强排方案④掌握基本盈利模式⑤注意积累固化秘诀：【掏干吃净

7、】房地产智库www.fdc01.com【掏干挖净】：两个用足用足容积率！用足建筑密度！①用足容积率：用足“高货值”产品容积率②用足建筑密度：用足溢价空间房地产智库www.fdc01.com用足容积率常用模式案例分解①景观资源最大化：②拉高拍低③丰富产品形态塑造高端形态房地产智库www.fdc01.com用足建筑密度常用模式案例分解①锦上添花--赠绿规划、底层挖掘②雪中送炭--底商寸土寸金③政策红利--抬高车库房地产智库www.fdc01.com如何提高概念设计效率？①精准市场分析②重视设计前提③做好强排方案④掌握基本盈利模式⑤注意积累固化房地产智库

8、www.fdc01.com5注意积累固化--拿来主义“走出去！引进来！”•从“盈利模式”角度，对规划模式：调研、认知、积累