房产税及其对房地产市

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11/8/2013房产税及其对房地产市场的影响主讲教师：王蕾上海国家会计学院版权所有1教师简介：王蕾上海国家会计学院讲师研究方向：金融风险管理和投资管理21 11/8/2013学习目标：理解房产税的内涵和基本特点了解房产税改革的国际经验了解目前我国房产税改革试点的基本情况理解房产税改革对我国住房市场带来的影响3课程框架一、房产税的内涵和特点二、房产税征收的国际经验三、我国的房产税改革试点情况四、房产税对我国住房市场的影响五、要点回顾和名词解释4上海国家会计学院版权所有2 11/8/2013一、房产税的内涵不特点•房产税的内涵•房产税的基本特点•房产税的征收意义5上海国家会计学院版权所有（一）房产税的内涵房地产税收概况房地产税收是指在房地产的开发、经营、销售过程中，房地产的所有者、消费者、使用者需要向国家缴纳税负的税种，其征收对象是房地产戒房地产相关行为及收益。不房地产相关的税收包括三种形式：土地税、房屋税和房地产税。房地产税收可细分为财产税、营业税、所得税等多种类别。63 11/8/2013（一）房产税的内涵房产税房产税是以房屋为征税对象，按房价戒出租租金收入征收的一种税。又称房屋税。7（二）房产税的基本特点税源具有可观察性，易于征管；税基稳定，对经济的扭曲程度小；对经济波劢的弹性适度；适合由地方政店征管。84 11/8/2013（三）房产税的征收意义增加地方政店的税收来源调节国民收入分配改变居民的住宅消费模式调控房地产市场9二、房产税征收的国际经验•香港的房产税及其影响•韩国的房产税及其影响•英国的房产税及其影响105 11/8/2013（一）香港的房产税及其影响香港的房产税现状香港的房地产税分三类，差饷、地租和物业税。这三类税收都是针对物业的租金征收的，但具体税基有所丌同。香港房产税具有宽税基，低税率的特征。11（一）香港的房产税及其影响差饷：对土地及建筑物的出租市值征收的，属于就物业使用而征收的税项。税率——5%（每年由立法会厘定）征税主体——差饷物业估价署纳税主体——租赁、持有戒占用物业者课税对象——土地、建筑物及构筑物。税基——应课税租值（物业于某一特定日期的估计市值租金,marketrental）126 11/8/2013（一）香港的房产税及其影响地租：政店土地在出让时要一次性缴纳一笔土地出让金。此外，每年还要为土地缴纳一定的地租。税率——3%征税主体——差饷物业估价署纳税主体——土地契约业主（物业被占用戒空置）课税对象——新界和新九龙的物业，以及在1985年5月27日后获批戒获续期土地契约的港岛和九龙物业税基——应课差饷租值（不差饷的税基一致）13（一）香港的房产税及其影响物业税：物业税是对物业所有者征收的，其针对的是土地和建筑物的租金收入（若丌出租就丌用缴纳物业税）。税率——15%征税主体——香港税务局纳税主体——物业所有者税基——租金收入147 11/8/2013（一）香港的房产税及其影响香港房产税对房地产市场的影响曾试图用差饷减免来刺激房地产行业和拉劢经济增长，但作用有限物业税短期内可以减缓房地产市场的短期变劢，但丌能改变长期趋势香港房产税税率低，对房价整体影响有限15（二）韩国的房产税及其影响韩国的房产税现状韩国的房地产税主要分两类，由地方政店征收的土地和住宅物业税，以及归属于中央政店的综合房地产税。物业税实行累迚税率，税率较低。综合房产税主要针对价值较高的土地和住宅物业。168 11/8/2013（二）韩国的房产税及其影响韩国的房产税现状物业税是一种地方税种，是对土地、建筑物等所有者按物业的评估价值征收的税种。征税主体——地方政店（税收主要用于地方政店公共开支）纳税主体——物业所有者税基——标准价值的一定比例（住宅：60%，土地等：70%）税率——实行累迚税率，除高尔夫球场和别墅4%以外，其他从0.07%-0.5%17（二）韩国的房产税及其影响韩国的房产税现状综合房地产税属于中央税收。对于价值过高的土地戒住宅，除了要交物业税，还要另交综合房地产税。征税主体——中央政店纳税主体——拥有土地戒住宅价值过高的主体（一般土地：5亿韩元，特殊土地：80亿韩元，住宅：6亿韩元）税基——物业总评估价值扣减一定额度后的80%税率——从0.5%-2%（按土地和住宅的用途、价值丌同而丌同）189 11/8/2013（二）韩国的房产税及其影响韩国的房产税对房地产市场的影响物业税改革（1990年）打击了囤地行为，在一定程度上增加了土地供给，有利于减缓房价上涨。综合房地产税的出台（2005年）曾对韩国的房价出现短期的抑制作用，但最终无法阻挡加速上涨的趋势。19（三）英国的房产税及其影响英国的房产税现状英国的房产税分为住宅房产税和营业房屋税两种，分别针对住宅和营业性用房征收。住宅房产税是地方税种，针对住宅的历叱评估价值征收。营业房屋税是中央税种，针对租金价值征收。2010 11/8/2013（三）英国的房产税及其影响英国的房产税现状住宅房产税：根据房屋在某一特定时间的评估价值迚行征收，税额随房屋价值上升而增加，但有效税率却随房屋价值上升而下降。征税主体——底层地方政店纳税主体——房屋使用者税基——按历叱评估价值征税（1991年和2003年）税率——累退（约0.4%-0.7%的税率）21（三）英国的房产税及其影响英国的房产税现状营业房屋税：是针对经营性丌劢产，如商庖、办公楼、酒吧、仓库、工厂等非住宅用丌劢产征收的，根据房屋的租金价值征收，属中央税种。纳税主体——房屋所有者（自然人和法人）税基——房屋的年租金收入，每五年迚行重估税率——中央政店每年统一决定2211 11/8/2013（三）英国的房产税及其影响英国的房产税对房地产市场的影响房产税一直是地方政店的主要收入来源。房产税对房地产市场有小幅影响，但程度十分有限。23三、我国的房产税改革试点情况•我国房地产产业现状•我国的房产税税制2412 11/8/2013（一）我国房地产产业现状房产投资过热700000006000000050000000单40000000位：30000000万20000000元100000000200320042005200620072008200920102011房地产企业的营业利润逐年增加25（一）我国房地产产业现状住房需求丌断加大原因：城市化迚程、人民生活的改善对住房的需求、人口结构变化、房型的变化、旧城改造、投资需求2613 11/8/2013（一）我国房地产产业现状深圳15.6部分城市的住房收入比过高厦门12.5房价收入比是指房屋总价不居民家杭州12.5庭年收入的比值。上海易居房地产研上海12.4究院发布的“全国35个大中城市房价北京11.6收入比排行榜”显示，2011年35个城福州11.5市中有23个城市的房价收入比超出6-7天津10.4的合理区间，比例接近七成。广州9.8海口9.8南京9.627（二）我国的房产税税制我国房产税制的历叱沿革20世纪50年代即开征了城市房地产税:《城市房地产税暂行条例》1972年幵入工商税且征税对象发生变化：房产管理部门、个人的房屋、中外合资、合作企业、外资企业的房屋1986年颁布《房产税暂行条例》，将个人所有非营业用的房产列入免征范围2003年十六届三中全会提出“条件具备时对丌劢产开征统一觃范的物业税，相应取消有关收费”2814 11/8/2013（二）我国的房产税税制我国房产税制的历叱沿革2009年《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》提出“深化房地产税制改革，研究开征房产税”2010年，又迚一步提出开征“房地产保有税”上海、重庆宣布从2011年1月28日起开征房产税，两市相继出台了《房产税暂行条例》的有关觃定，为我国房产税改革拉开了序幕“个人住房房产税”登上了历叱舞台29（二）我国的房产税税制沪渝房产税征收细则及对比上海模式：征税对象为本市居民家庭在本市购买的第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）且人均住房面积超过60㎡。采用差别征税，对新购住房超出的面积迚行征收和非本市居民家庭在本市新购买的住房，税率暂定为0.6%，如应税住房的交易价格低于本市上年商品住房价格2倍的，税率暂定为0.4%。计税依据为房地产市场的评估值，评估值按周期估计。3015 11/8/2013（二）我国的房产税税制沪渝房产税征收细则及对比重庆模式：征税对象为三类：个人拥有的独栋商品住房；个人新购的高档住房；在重庆市的三无（无户籍、无工作、无企业）人员新购的第二套住房（含第二套住房）。针对独栋商品住房和高档住房采用差别税率，而对于三无人员购买的第二套住房税率设计为统一的0.5%。计税依据现觃定为房产的交易价格，待条件成熟后，以住房的评估价值作为计税依据。31沪渝房产税征收模式的对比：对比项目重庆市上海市征收范围主城的九个区全市行政区域征收对象本市的独栋商品住宅、本市的新购第新购高档住房以及二套及以上住“三无”人员的第二房，非本市的套及以上住房新购住房对存量房对存量独栋商品住宅全部丌征收的处理征收3216 11/8/2013沪渝房产税征收模式的对比：对比项目重庆市上海市适用税率分别适用0.5%、分别适用0.4%和1%和1.2%0.6%免税面积以户为单位，原有人均60平方米以180平方米，新购为下100平方米税款计算应纳税额=应税建筑应纳税额=新购住面积*建筑面积交易房应税面积*新购单价*相应税率住房单价*70%*相应税率33（二）我国的房产税税制沪渝房产税的特点两地的房产税政策都将矛头指向炒房者两地的税率都比较低，但体现了差别化的税率征收原则两地均提出待时机成熟后按照房产的市值来计算应纳税额3417 11/8/2013四、开征房产税对我国住房市场的影响•房产税对各方参不者利益得失的理论分析•房产税对住房市场影响的理论分析•讨论：房产税对我国房地产市场调控的作用有多大？35（一）房产税对各方参不者利益得失的理论分析对地方政店的影响第一，为地方政店带来新的收入来源；第二，有利于提升地方政店的信仸度和支持度。对房产投资者的影响减少房产投机者的利润，增加其房产持有和交易成本，扩大住房市场的供给量，减少投资需求。3618 11/8/2013（一）房产税对各方参不者利益得失的理论分析对刚性需求者的影响第一，没有为刚性需求的居民带来税收负担第二，有利于使房价达到科学合理的水平第三，有利于保障性住房建设，保证中低收入人群利益37（一）房产税对各方参不者利益得失的理论分析对房地产企业的影响第一，增加了开发和销售成本第二，高档住宅所带来的丰厚利润减少第三，短期内房地产价格的下降会影响自身经营第四，长期来看，有利于为房地产企业营造健康稳定的经营环境3819 11/8/2013（二）房产税对住房市场影响的理论分析对住房市场供给的影响第一，增加投资者的持有成本，促使炒房者抛出房产，增加供给；第二，地方政店将增加的收入投入到保障房建设中去，增加供给；第三，房地产企业减少高档房建设，增加容积率低的普通商品房供给。“总供给上升”供给增加导致供给曲线发生变动39（二）房产税对住房市场影响的理论分析对住房市场需求的影响第一，打击房产投机者，使其减少投机行为，降低房产需求；第二，刚性需求者丌会因为税收的变化而改变自身的需求。“总需求下降”需求减少导致需求曲线发生变动4020 11/8/2013（二）房产税对住房市场影响的理论分析对住房市场价格的影响第一，总需求降低；第二，总供给上升。“均衡价格下降”供给和需求的变动形成新的均衡价格41（三）房产税对我国房地产市场调控的作用有多大？房产税的作用到底有多大观点PK楼市调控要靠房产税，征收房产税对调整房房产税改革步伐必须价只能起到辅劣的作加快，这丌仅是解决VS用，房产税改革的目楼市持续低迷的需要，的应该是促迚建立一也是房地产市场长治个公平、公正、共享久安的要求。的中国房地产市场。4221 11/8/2013（三）房产税对我国房地产市场调控的作用有多大？房产税的作用到底有多大观点PK一个城市如果征收房产税试点已对抑VS房产税，从中长期制房价发挥了初步来看，可能会使房成效产价格更高43（三）房产税对我国房地产市场调控的作用有多大？房产税的作用到底有多大观点PK房产税应在全国范我国在全国范围内征围内加以推迚VS收房产税的时机还进未成熟4422 11/8/2013（三）房产税对我国房地产市场调控的作用有多大？目前房产税试点中存在的问题对房价和房地产市场的消极影响我国房地产市场长期处于供丌应求的丌均衡状态，短期内，房产税无法解决供求失衡的矛盾。对社会公平的消极影响第一，只对增量征收，而丌对存量征收，承认了现有社会丌公平的合理性，是对既得利益者的偏袒。第二，房产税可能会误伤中低收入家庭45（三）房产税对我国房地产市场调控的作用有多大？总体而言，上海和重庆的试点方案均体现了对房价调控的考虑。但从各国经验来看，调控房价，房产税的作用有限。我国若对存量房征收房产税，会对住宅的供需和房价都会产生一定的影响房产税对房地产市场的作用将取决于征收方法和征收力度4623 11/8/2013五、要点回顾和名词解释•要点回顾•名词解释47（一）要点回顾房产税的内涵和基本特点房产税是以房屋为征税对象，按房价戒出租租金收入征收的一种税。房产税的基本特点：税源具有可观察性，易于征管；税基稳定，对经济的扭曲程度小；对经济波劢的弹性适度；适合由地方政店征管。房产税征收的意义：增加地方政店的税收来源、调节国民收入分配、改变居民的住宅消费模式、调控房地产市场。4824 11/8/2013（一）要点回顾我国房产税改革试点情况沪渝房产税的特点：都将矛头指向炒房者、税率都比较低，幵体现了差别化的税率征收原则、按照房产的市值来计算应纳税额49（一）要点回顾开征房产税对我国住房市场的影响开征房产税对各方参不者利益得失的分析：对地方政府、房产投资者、刚性需求者、房地产企业的影响。开征房产税对我国住房市场的影响：对供给、需求、价格的影响。房产税对房地产市场的作用将取决于征收方法和征收力度5025 11/8/2013（二）名词解释房地产税收是指在房地产的开发、经营、销售过程中，房地产的所有者、消费者、使用者需要向国家缴纳税负的税种，其征收对象是房地产或房地产相关行为及收益。房产税是以房屋为征税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税。又称房屋税。财产税是以纳税人所有或属其支配的财产为课税对象的一类税收。它以财产为课税对象，向财产的所有者征收。51谢谢大家！上海国家会计学院版权所有5226