亚运新新家园市场定位报告

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1、奥运新新家园市场定位北京京伯房地产开发有限公司营销部2000年6月3日一、北京住宅市场近期动态据1季度的伟业指数显示，北京市中低档住宅价格稳中有降，高档住宅价格略有上涨；位于商务区周围投资型物业高品质登场，供应量增加，如世贸公寓、富景苑、华普中心、瑞城中心、阳光100、第一商城等；小高层板式住宅成为住宅的市场热点。迫于市场竞争的压力，新推出的产品多为9--14层的小高层板式住宅，高层塔楼的住宅产品供应量下降；自去年开始，别墅市场重新启动，各项目销售势头良好。新推出别墅产品的密度降低，户型、环境、品质、配套明显好于老项目；各种房地产专业网站如雨后春笋般出现，许多综合性网站也加强了房地产

2、板块的内容，已有房地产网站纷纷改版或推出新的形式（如网上拍卖等）。可见IT行业正逐渐同传统行业接轨。营销花样不断翻新，包装成本增加。制作项目的网页、光盘等已很普遍，美林花园还做了长达100多页的《置业手册》；开辟以旧换新业务，试图拉动市场。继华远之后，广华轩和莲香园在展会期间也推出以旧换新的业务；二、多层及小高层住宅市场分析1、区位分布2、市场综述这类产品符合北方地区居民的习惯。依据北方人的生活习惯，乐于居住在正南正北、通风透气、阳光充沛的多层及小高层住宅中；由于北京市区内土地价格居高不下，在市区内多层住宅属稀缺产品，大多是中央和北京市各大机关、企业自建或委托建设的职工住宅或由于规划限高而

3、建；近期迫于市场压力，板式及点式小高层住宅供应量明显增加，如东润枫景、嘉铭园、大西洋新城等；市区内多层住宅销售价格比同地段高层塔楼价格高出500--2000不等，销售形式一致看好；总结：多层和小高层等比较符合人性化，属体现以人为本的住宅产品，成为市场新宠。不少发展商也紧追市场热点，放弃面积的追求，力争做好的品质优秀的产品。尽管这类产品目前比较稀缺，但可以推断这类产品在未来几年将变成更加大众化更加成熟的产品，并且竞争也会逐渐激烈，目前这类产品的不可替代优势也将慢慢消失。因此做住宅产品一定要有前瞻性。3、个案分析嘉铭园聘请国际名师进行产品设计，多为小高层版式围合住宅；社区有大量名贵成树；产

4、品具有价格优势，现推出住宅均价5380元/M2；社区成规模；户型方正、使用率高；绿色家园一期均价4900元/M2；户型进深小呈两段式布局，做到户户朝阳；小区绿化率高，紧邻万亩绿化带；价格适中；售楼处包装新颖；万科城市花园百合园均价6100元/M2；产品设计新颖、人性化；成熟社区，配套齐全；物业管理好；怡美花园规划为5.5层多层住宅及9层板式住宅，总建筑面积15万平米，目前均价4300元/M2；建筑立面新颖，户型方正、实用；枫丹丽舍总建筑面积23万平米，产品为法式风格的5层公寓及3层的连排别墅；公寓均价3800元/M2，连排别墅单价为5600--6500元/M2；户型设计较差；天秀花园总建筑

5、面积28万平米，一期均价4300元/M2，二期均价6300元/M2；二期立面较新颖，且规划了大面积湖面；水质好，采用了地板采暖等新技术；；美丽园总建筑面积20万平米，均价5900元/M2；纯多层住宅社区，六层带电梯，规划较合理；项目包装较到位；价格适中，物业管理费较低；4、以上竞争个案与本案的比较分析（1）与之相比如果本案规划为多层社区可能面临以下问题：同一地区此类产品价格偏低的问题；多层小高层供应量逐渐增加，市场竞争更加激烈的问题；小高层产品在实质上与多层的差别并不大，但由于其进深小通风好，户型似乎更有优势；小高层栋距比多层大，组团环境和楼间庭院的设计空间更大一些；（2）鉴于以上问题，建

6、议：奥运新新家园作为亚运村地区的更新换代产品，从产品定位上，仍旧立足于建设低层、低密度、高绿化率的住宅，并且应突出低层概念，使产品从本质上与一般多层和小高层产品划清界限，所以产品规划尽量少做6层这种多层住宅的极限产品，以3、4层、4层半产品为主，有少部分5层、6层产品，塑造一个北京市区唯一的的低层社区。三、别墅市场分析1、市场综述市场重新启动，销售势头表现良好；配套日趋完善，环境优势明显；供应量相对较大，竞争依旧存在；东贵西尊北多南少;三、别墅市场分析1、市场综述市场重新启动，销售势头表现良好；配套日趋完善，环境优势明显；供应量相对较大，竞争依旧存在。据不完全统计北京市产品品质好、总价在1

7、50万--700万的别墅产品供应量达1500套左右；环境好、产品品质好的别墅由于区位的差异价格在1000美金--2500美金/M2不等；别墅产品的客户群相对集中，多为国内投资者、企业老板、律师、教授、艺人、自由职业者等，除如静之湖等区位较远的别墅外，其他别墅都为第一居所；近期开发的别墅产品的规划设计、户型设计、立面设计、景观设计明显提高，建材品质高档，配套设施齐全；别墅分布东贵西尊北多南少;近期开发的别墅，多引入水景概念