《近期房价走势》PPT课件

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1、未来大连房价走势分析薛希山2011年9月21日主要内容大事记回顾房地产基本常识近几年大连房价走势及原因未来我国房价走势未来大连房价走势结论大事记1998年国务院23号文件，决定取消福利分房，提出把房地产作为支柱产业加以发展。1999年2月央行出台了关于开展消费贷款的意见。国土资源部2004年颁布第71令，规定2004年8月31日后，经营型商品房开发的土地供应实行“招拍挂”。2005年第一季度，35个大中城市房价持续上涨，其中商品住宅售价涨10.5%。2005年5月11日，国务院出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，被称为老国八条，核心内容是增加税费，抑制过度投机。2011年1月

2、26日国办下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，被称为新国八条，核心内容就是限购。“十二五”规划提出未来五年，要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，使保障性住房的覆盖率达到20％。房地产的基本常识土地：国有、农村集体所有各类用地的出让年限为：居住用地70年；工业用地50年；科教文卫体用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50。房屋的种类：国有产权、使用权、地产、军产房地产的基本常识房地产开发“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《预售许可证》房地产的基本常识主要税

3、种（按总房款征收）：新房：契税4%二手房：契税4%+营业税5.5%+个税1%=10.5%如果买一套100万的二手房，光税就要交10.5万一、房屋状况单位2009年2010年1978年住宅万平57076200住宅数万套6570二、市内四区居住状况居住人口万人206208居住户数万户74.676人均住宅建筑面积平/人27.6529.833.6三、商品房空置万平205235住宅万平121132四、商品房空置3年以上万平1.161.19住宅万平4.084.39大连房屋及居住情况大连房价上涨的原因原因一：需求旺盛1、本地人需求。大连到去年人均GDP已达到1.1万美元，处于发达国家的初级阶段

4、。2、外地人需求。大连对北方人尤其是东北人具有强大的吸引力。2009年，外地人在市内四区购房比重为31%，比2008年提高1个百分点，比2007年提高5.4个百分点；境外购房比重为0.4%，比2008年提高0.1个百分点。金、旅外地人购房占比50%以上，开发区购房占比2/3。原因一：需求旺盛3、城市改造导致的被动需求的增加。2009年，胜利路、长江路、西安路的动迁改造，拆迁2.4万户。2010年，来8000户经济适用房计划，每户补13万，相当于市内四区08年销售面积的57%。原因二：土地垄断、成本过高原因三：宽松的货币政策原因三：宽松的货币政策2008年9月开始，央行在百日内5次

5、下调基准利率，4次下调存款准备金率，为市场注入大量的流动性，房贷利率下浮30%，首付降到2成。原因四：优惠政策2008年底，税费的减免，契税减半，免营业税、个税。2009年大连春季房交会，买房每平补200元。原因五：供给不足2008，市内四区共出让土地29宗，用地面积212公倾，建设面积528万平，同比下分别64%和49%，是2004年以来同期用地最少一年。2009年1至9月份，市内四区共出让土地面积95万平，建筑面积236万平，虽与2008年同期持平，但比2007年同比下降65%和35%，土地交易量下降势必影响未来的的供给。原因六：投资首选尽管目前楼市中购房者观望态度明显,但是

6、央行调查显示,在各主要投资方式中，选择“房地产投资”的居民占23.6%，比上季提高1.4个百分点，仍为居民投资首选。我国十二五期间房价走势十二五规划的告诉我们什么？未来房价的决定的因素国家“十二五”时期经济社会发展主要指标指标2010年2015年年均增长（%）国内生产总值（万亿元）39.855.87城镇化率（%）47.551.5『4』城镇居民人均可支配收入（元）19109﹥26810﹥7农村居民人均纯收入（元）5919﹥8310﹥7城镇新增就业人数（万人）『4500』城镇保障性安居工程建设（万套）『3600』全国总人口（万人）134100﹤139000﹤7.2‰人均预期寿命（岁）

7、73.574.5『1』房价走势的决定因素确定方面：1、我国经济还将继续高速增长。2、人口2030年到峰值，家庭的小型化。3、通胀将是长期趋势。4、成本会不断上升。人工、材料、动迁成本。不确定方面预测：1、国家的紧缩的货币政策已到头，可能到年底或明年初转向宽松。2、限购可能会到2013年，为保障房腾出时间。3、房产税短时间内不会大范围推广。蒙特卡洛32万/平莫斯科14万/平纽约10.5万/平香港10万/平巴黎9.5万/平东京8万/平新加坡6.6万/平罗马6.23万/平孟买6.2万/