万科副总裁毛大庆内部讲话

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1、万科毛大庆内部讲话：楼市变局在即我感受到凉意 　五一节前曝出的《万科副总毛大庆内部讲话》经互联网广泛传播，几乎成为房地产行业争相学习的“范本”。这份洋洋洒洒的发言稿最后被市场理解为，房地产领头羊万科看空楼市。这份内部讲话到底是万科的真实表示还是伪作？昨天，万科总裁郁亮对此进行了回应。　　毛大庆称提示而非看空行业　　这份被不断传播的演讲稿到底来自于哪里，当事人毛大庆也说不清楚。他表示，自己确实参加过一个内部交流活动，参会者主要为房地产商和研究人员。当时会场对楼市气氛很乐观，毛大庆就发言讲了一些风险问题。本来现场是发言加讨论，有人将现场的讨论、问答放在了一起，当作是毛大庆的发言稿对外传播。市场将此

2、理解为万科看空行业。　　毛大庆表示，谈风险意识，也是万科的传统之一。但如果将企业的忧患意识、对风险的警示扭曲为对市场的悲观，则有违他的本意。据传，这份“毛大庆发言稿”传出之后，毛大庆曾第一时间给郁亮打电话喊冤，称外界曲解了他的发言，把自己非公开场合下的提示风险变成了看空行业。郁亮则对其表示，如果每个一线公司总经理对市场都能保持足够的敬畏，他反而更高兴。　　但很显然，这一发言已经上升为万科看法，万科亟须出面澄清。这家国内地产行业的领军公司不得已让公司总裁郁亮出面解释。　　郁亮表示万科“谨慎乐观，积极应对”　　万科总裁郁亮昨天表示，这几天很多人询问毛大庆发言万科总裁郁亮昨天表示，这几天很多人询问毛

3、大庆发言稿一事。在他看来，这一发言稿不能全面、准确反映万科的观点。此外，万科对于行业的态度很明确，用八个字概括是“谨慎乐观，积极应对”。“我们在很多场合都表明过这个态度。从提示风险的角度，我赞成其中的一些观点，行业已经进入下半场，企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识，积极应对是必要的。”　　“积极应对的前提是对行业前景有信心，可以说以前是黄金时代，现在是白银时代，轻轻松松谁都能赚钱的时代已经过去，但行业发展的空间仍然很大。中国的城市化还远未结束，中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始。”支持郁亮观点的主要数据来自于中国的城市化进程。从城市化的角度来看，2013年中国城市化率为53.7%，而

4、日本1955年就已经达到56.1%。“日本房地产市场有两个重要转折点，一个是1974年，从高速发展转向平稳发展；一个是1992年，出现了断崖式的下跌。中国现在的情况，最多相当于日本的1974年前后。”　　市场分化已成业内共识　　昨天，对于毛大庆发言稿中提到的50个城市市场分化，郁亮则进行了正面回应。“市场分化是没有任何疑问的，应该已经成为业内共识。”郁亮表示，去年的分化尤其明显，大城市房价全面上涨；而很多内地三四线城市存货积压，卖得很困难。“今年这种分化预计会收敛一些。去年房价上涨较多的城市会存在价格阻力，供应增加也会导致市场降温。”　对“毛大庆发言稿”中提到的“北京、上海局部房价已超过了纽约

5、和东京，泡沫明显”说，郁亮认为，北京、上海房价略低于纽约，不能说明北京、上海的房价已经泡沫化。1990年东京、1997年香港的房价，均远远超过纽约。但郁亮也表示，北京、上海房价进一步大涨的可能性已经不大，未来房价涨幅不应高于人均收入增幅，房价收入比将进入下行通道。  万科毛大庆在建策沙龙上的发言：  今年的市场。和万科一样，在座的各位对今年一季度以来的市场，觉得都比较复杂，先坦率的谈个人对市场的分析。去年年末的时候，我有过一次访谈，曾经谈到，2013-14年间，市场可能会有一个比较大的分化，个人曾在多个会上谈过，从现在重点关注的50个城市看，已明显出现分化的特征，50个城市的背景：(国家从20

6、03年实施政策性调控以来，到去年，整整10年，2014年没有实施政策性调控，在过去10年强政策性调控下，一共有过43次政策性调控，其中颁布了179份四部委以上的文件，这179份文件，个人受任志强影响较大，喜欢分析，个人将179份文件全部找到，并拼到一起看过(嘲笑个人有病)，发现：179份文件前言不搭后语，各种事情也有很多没落实；但是这179份文件给我一个启示：再一次印证了中国房地产有房地产问题的地方。  从这个国家有4部委以上文件开始，他的每个文件都有一段，叫做这个文件的指向：从30多个城市，到70多个城市，最多情况下提到都是50-60个城市，其实，再仔细看，这个50-60个城市标志了中国房地

7、产比较明显的各种各样特征，万科长时间以来，我们的研究院和研究机构，自己的研究部门分析的比较多的，其实也就是36—50个城市之间的状态)。  这50个城市从13年底—14年初，出现了两个情况：一个是以二线城市为代表的，出现了较为明显的特征：由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力的或销售能力的透支，这些城市比较明显的代表，就是沈阳，有明显性的代表，一些三线城市就不举了，比如：营口、鞍山、唐山之类的