万科VS中海地产双雄角力

《万科VS中海地产双雄角力》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、万科VS中海：地产双雄角力   根据近期出炉的2011年年报，万科企业股份有限公司(000002.SZ，以下简称“万科”)销售额1215亿元，中海地产集团有限公司销售额(以下简称“中海”)723亿元；万科的净利润96.2亿元，中海124.7亿元。　　在经历了史上最严厉的地产调控之后，中国地产业的两大巨头都交出了依旧靓丽的成绩单。　　年报显示，在规模上，再次过千亿元的万科仍占据着优势地位，中海与其的差距则进一步缩小。在净利润指标上，中海连续两年过百亿元，再次超越万科。　　论规模，万科仍是中国房地产业

2、的龙头老大，但自2008年，中海年度净利润超越万科以来，连续4年，中海地产的效益一直保持行业第一。万科是规模老大，中海则是利润老大。就综合实力而言，两者在伯仲之间。　　万科与中海是中国房地产市场的两家标杆性房企。　　2008年，中海的利润首超万科，而且万科遭遇金融风暴首次出现利润下滑，是时，万科总裁郁亮在股东大会上表示：“万科真正的对手是中海，与我们旗鼓相当的始终是中海！”在2011年万科股东大会上，郁亮再次表示“中海盈利水平确实在同行中傲视群雄”，“有了中海作为榜样，万科未来还可以创造出更优秀的

3、业绩，并会认真研究和学习中海。”　　成本控制两条迥异之路　　年报显示，2011年，中海的净利润再次一骑绝尘，达到124.7亿元，剔除物业估值收益，中海地产实体净利润仍达108.1亿元，高出万科96.2亿元的12.4%，高出恒大地产(净利润117.8亿元，剔除物业估值收益后的实体净利润为86.1亿元)的25.6%。在规模优势方面，恒大来势生猛，未上市的万达据称销售额也达到900多亿元，万科的规模领先优势正面临冲击。　　近几年，中海地产的毛利率保持在40%左右，处于行业领先水平，但与万科、保利等企业相

4、差不大。郁亮在万科股东大会曾表示：“尽管大家毛利率差不多，但中海的费用水平较出色。”　　数据显示，中海地产的年销售规模已达到723亿元，与万科一样，中海注重规模效益，通过快速周转实现较高利润。而高毛利企业的代表，则是规模并不显著的企业，2011年，雅居乐的毛利率为54%，华侨城的毛利率为63%。　　对比万科中海的年报可以发现，中海地产实现较高盈利的关键因素之一，源于其所有开发环节全价值链的精益生产水平。　　营业成本/营业收入指标可以清晰透视这一点。该项营业成本主要是土地及建安成本，2011年，中海

5、地产该比值为57.4%，万科为60.2%，两者相差2.8%。这意味着，万科实现100亿元的收入，将较中海多支付2.8亿元的成本，以万科2011年营业收入计，则多出约20亿元。2011年，保利的该比值达到62.8%，恒大的为66.7%。　　中海在此的优势源自于其历史沉淀。作为靠建筑起家、发源于中国香港的中海，中海对建筑开发各环节了如指掌，工科中海一直是其产品质量的口碑。这种优势甚至让万科嫉妒。2002年万科发起的“海盗计划”就是专门针对中海的工程人才的大规模挖角行动。　　在成本控制上，万科和中海走上

6、了两条迥异的路。　　据了解，作为央企，中海地产对成本控制锱铢必较，并以一系列制度严格管控，在确保质量的前提下，在设计阶段即导入对应性成本理念，实施开发阶段的成本策划，建立成本控制目标，并落实到集中采购、施工管理、工期管理，定期对各个项目的开发成本进行全面评估与检讨，并落实到部门，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施，将开发环节全价值链控制在自己手上。　　而万科采取的则是雇主与分包商的模式，开发环节的众多合作伙伴皆分蚀其利润。在运作效率上，中海亦高出一筹，中海地产开发业务员工为2400多人，而万

7、科则达到5600多人，人均效益逊于中海。事实上，相比其他企业而言，万科已属高效，如保利的地产开发业务的员工达到6800多人。　　费用控制与融资优势　　在房地产行业高利润时代，没有哪一家企业对费用管控达到中海地产那种严格苛求的程度。房地产行业人士戏称这是中海干建筑出身使然，建筑行业微薄的利润打造了中海对费用的严格管控。时代周报记者走访过中海总部，依然在上世纪90年代的自建写字楼内，而同等规模的企业，都早入驻高档写字楼，万科在深圳东海岸的一栋完全自用办公楼就花掉数十亿。　　以销售费用控制为例，中海的销

8、售费用几乎是全行业最低的。2011年，中海销售费用/销售额仅为0.76%，万科则为2.1%，几乎是中海地产的3倍，中海全年的销售费用为5.5亿元，而万科的则为25.6亿元，仅销售费用支出，万科就高出中海地产约20亿元。事实上，万科的销售费用控制已属优秀，房地产行业销售费用/销售额大都在3%-5%区间，几个点，对于中海、万科这种规模企业，就是数十亿元的利润。　　同样，管理费用的控制，万科相比中海亦显得有些铺张。2011年管理费用/销售额，中海的比值为1.4%，万科则为2.1%，仅此一