中海vs万科 中海的比较优势

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1、中海VS万科中海的比较优势中国海外发展与大股东中国建筑及其子公司在上下游产业链配合上日益默契,全程吞噬产业链价值,这种协同效应使其在全国性地产企业的竞争中日益显现出巨大的潜力。对于房地产龙头万科来说,无论是总裁郁亮还是董秘谭华杰都并不讳言：其最大的对手是中国海外发展(下称"中海")。中海是一家在1992年就已赴港上市的大型国有房地产开发企业,地产业务遍布全国20个城市以及港澳地区,其母公司为隶属于中国建筑的中国海外集团有限公司(下称"中海集团")。近年来,中海发展迅猛,2009年全年销售金额478亿港币(420.4亿元人民币)仅次于万科634.2亿

2、元、保利433.8亿元；净利润76亿元,比万科的64.3亿高出11.7亿元。中海的迅猛发展受益于大股东中国建筑的全方位呵护。《证券市场周刊》记者发现中海与大股东中国建筑及其子公司在上下游产业链配合上日益默契,全程吞噬产业链价值,这种协同效应使其在全国性地产企业的竞争中日益显现出巨大的潜力。而且,作为保留地产主业的16家央企的子公司,中海有望分食78家地产辅业剥离的蛋糕。变数是中海如何厘清与大股东中国建设旗下另一个地产平台中建地产的界限划分。开发效率劲升万科是以高周转、低利润率实现高资产回报率的企业典型。其拿地后就开始以最快的速度密集开发,然后迅速卖

3、出,卖房的时候会根据销售市场的行情进行不断调整,追求的不是售价而是销售速度,以快进快出来实现良好现金流。所以虽然很多企业的利润率高于万科,但万科的比较优势在于开发效率,这一点向来笑傲群雄。衡量项目开发效率的一个重要指标是公司年内竣工面积占年末土地储备面积的百分比。如表1可见,万科近年来一直保持20%以上的开发效率,体现了高周转的优势,不过中海近两年开发效率迅速提高,已经逼近了万科的水平。而中海的净利润率为20.36%,万科为13.15%。在净利润率高于万科的情况下,开发效率也开始逼近,这样一来万科的比较优势就削弱了。高利润率和开发效率通常自相矛盾,

4、开发商往往要通过囤地、捂盘、精耕细作来实现高利润率,无形中降低了开发效率,中海如何在保持高利润率的基础上提高开发效率的呢?目前大多数开发商采取工程外包的方式,少数拥有自己的建筑公司,后者通常开发效率以及成本控制能力较强。如中南建设的子公司南通总承包负责中南建设的施工管理,使公司具备了当年拿地、当年施工、当年销售的能力,其项目开发周期比行业平均水平低2个月。但大多数公司的建筑队只在当地适用,异地扩张的过程中会遭遇一定的瓶颈。如以建筑起家的碧桂园在广东主要靠自己的建筑公司建房,但全国化之后,暴露出管理半径跟不上,规范化程度不高,对外包工程监管不力等弱点

5、,甚至出现"质量门"问题。中海在这方面的天赋独一无二。本刊记者查阅中海年报发现,中海与大股东中国建筑及其子公司每年存在大量的关联交易,中海的大部分建筑工程都由这些关联公司承建。其中,2005-2008年,深圳中海建筑有限公司(中国建筑工程总公司,下称"中建总")的全资子公司,中建总是中国建筑的母公司)每年16亿协议额；中国建筑国际(中建总的子公司)每年9亿协议额,承建中海在内地的项目；中建澳门(中国建筑国际的子公司)每年2亿协议额,承建中海在澳门的项目。自2007年起,中建总的相关建筑业务由于内部组织变动转让于中国建筑,中海于2009年与中国建筑订

6、立承建协议,聘请其为在中国的建筑承建商。2009年下半年协议额9.33亿元,2010、2011各年协议额16亿元,2012年1-5月6.67亿元。中建国际同时承担着2009年10亿,2010、2011年各20亿的项目。中海每年在建筑工程方面的关联交易额超过30亿元。2009年销售额420亿元,一般建安成本占总价的10%-20%,由此推算中海至少50%以上的建筑工程由自家人承建,而且是全国最大的建筑公司。通常拥有建筑公司的开发商,每平米综合成本较行业平均水平低5%,建安成本低8%左右。更何况中海的"建筑队"还拥有中海53%的控股权！中国建筑2009年

7、的净利润57.3亿,其中70%以上来自于中海--为中海省钱就是为自己省钱。这就解释了中海为何能保持较高的毛利率(2008年43.7%,2009年31.3%)且开发效率逐渐提高,而中国建筑为何数次改变募集资金投向,注资中海！拿地护城河大股东的呵护还不只体现在建筑工程,上游土地资源的输送更是重要方面。土地招拍挂制度实行之后,各企业在拿地能力方面的差距呈缩小趋势,即便是央企保利也难逃这种宿命。2009年之前,保利新增土地的平均楼面地价为2051元/平米,显著低于"招金保万"中的其他三家,且一线城市约占55%,地理位置不输于他人。用业内人士的话说,这是由央

8、企的某些特殊属性决定的。而2009年保利获得的平均土地成本约为2870元/平方米。相比2008年的1031元/平方米的平均