《商业物业开发》ppt课件

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1、商业物业开发OfficiateatAustinGooNO-1前言prolegomenon商业地产开发与其他类型的房地产开发相比,商业地产开发要复杂得多,难度要大得多.虽然商业地产投资回报较高，但是，由于其经营方向具有较强的不确定性，受经营环境的影响很大，所以投资风险也相对较高。商业地产开发的商业物业具有两个客户层次，第一个客户层次是商品的经营者，他们是商业物业经营利润的直接来源；第二个客户层次是消费者或进货者，他们是商业物业经营利润的间接来源.这两个客户层次相辅相成、不可分割，其中第二个客户层次

2、是经营利润的源泉，是经营之本。商业地产开发必须同时分析两个客户层次的特征，必须根据两个客户层次的特征进行开发经营活动，而其他类型房地产开发的客户层次一般较为单一。因此，商业地产开发较其他类型的房地产开发更为复杂。NO-2商业地产开发的基本流程suppliersdevelopmentNO-2-1项目投资分析Analysis商业地产项目在开发建设之前，必须对开发的项目进行投资分析，即对开发的项目进行可行性研究和经济评价，为项目的投资提供决策依据，从而保证项目获得良好的经济效益。项目开发的投资分析是指

3、对开发项目的必要性、实施项目的外部条件、项目选址和规模、企业的投资能力、项目实施的方式、开发经营周期、项目的投资效益等方面进行调查研究和分析论证。项目的投资分析通常可分为投资机会分析、初步可行性分析和详细可行性分析三个阶段。但是，在商业地产项目开发的实践过程中，一般不是按项目投资机会分析、初步可行性分析和详细可行性分析三个阶段进行项目的投资分析研究，而是按以下的程序进行项目的投资分析研究。A、提出项目建议书项目建议书是项目开发的总体设想，是从宏观上考察项目开发建设的必要性，并初步分析项目开发建设

4、的可能性。项目建议书通常包括：开发项目提出的理由和依据；开发建设方案、建设地点、销售方向的初步设想；建设条件、协作关系；投资估算和筹资设想；建设进度的估计；经济效益和社会效益的初步估计；B、项目投资的可行性研究项目建议书获得批准后，开发企业即可自己或委托其他公司对项目进行投资可行性分析研究，项目投资可行性分析研究包括以下几个步骤：B-1筹备阶段根据项目建议书和有关文件，了解项目建设的基本情况，明确可行性分析的目的和要求，制订工作计划，并收集与项目有关的资料和数据。B-2调查研究从项目市场和开发资

5、源两方面展开调查研究，市场调查是调查项目拟建产品的市场需求量、价格及竞争能力的情况，以便确定项目的建设方案和建设规模；资源调查是调查开发项目的建筑材料、设备供应、配套工程、环境保护、开发区域的地质条件状况，以便明确项目建设的现实可能性B-3方案优选在条查研究和资料分析的基础上，建立几种可供选择的建设方案，经过反复的比较和评价，选择最优、最合理的项目建设方案B-4经济评价对选择的最优的项目建设方案进行深入的分析研究，明确开发项目的投资成本及资金来源、经营费用、租售收入及税金、租售利润等财务数据，据

6、此进行项目的财务评价，分析项目的经济合理性和可行性，并对各种不确定因素对项目收益率产生的影响以及项目承受的风险能力进行分析B-5编制项目投资分析报告对项目开发进行各方面分析论证后，即可编制项目的投资分析报告NO-2-2项目融资financing商业地产项目，尤其是大型的商业地产项目，资金问题是项目建设、运营成功的最关键因素，如果资金链发生问题，项目的进行就会受到威胁。据统计，中国房地产市场的负债率高达70%-80%，也就是说，房地产开发项目的自有资金只有20%-30%，大部分租金要靠银行贷款和项

7、目销售回款来周转。项目融资包括项目开发阶段的资金准备和项目运营阶段的资金准备两个阶段，主要形式有股权融资和债权融资在进行项目融资工作之前，首先要进行项目融资决策，综合各种因素，合理地确定项目的股权结构。准确对项目融资策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作的有效进行。NO-2-3工程勘察与规划设计conceptualphase工程勘察规划设计NO-2-4土地征用与房屋拆迁landacquisitionA、获得土地使用权（土地使用权出让、转让、划拨）B、土地征用☆申请选址☆协商征地数量和补偿安

8、置方案☆核定批准用地面积☆划拨土地☆颁发土地使用征C、房屋拆迁☆调查核定，逐户走访☆编制拆迁计划和拆迁方案☆申请房屋拆迁许可证☆颁发拆迁公告☆签订拆迁补偿和安置协议☆实施拆迁NO-2-5土地开发landproductionA、土地开发是商业地产开发建设的前期工程。是为房屋的施工建设做准备，土地开发包括：土地平整、地下调查、基础设施建设工程。土地平整是拆除项目地块的建筑及其他附着物，平整土地；地下调查是指在平整土地之前，对项目地块地下进行调查，以确定地下是否有文物、古墓、管道、电缆、防空洞及其他地