商业地产讲师李豪商业地产开发与采购模式

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1、商业地产开发与采购模式讲师：李豪2013年7月9日目录商业地产开发全流程商业地产开发中各类关系与互动商业地产大型设备采购模式有效影响开发商采购行为2关于商业地产商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地

2、产形式，是狭义的商业地产。商业地产的特点1)投资规模大，高收益，高风险。2)区位因素是价值的主要源泉。3)用途广泛，经营方式灵活。4)对开发商的综合实力要求很高。5)商业地产项目需要政府的支持。商业地产的型类商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到多地产形式，是融合了住宅地产、商业地

3、产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。理解的时候，不要为这些概念所拘泥。商业地产的开发与运营过程前期1234567土地获取策划定位规划设计工程施工开盘销售竣工运营土地信息收集政策、市场调研可行性研究获取土地使用权签订土地出让合同获得用地规划许可证确权办理土地证区域市场调研项目定位设计建议招商方案设计运营方案设计招商启动方案设计施工图设计方案送审取得施工许可证工程招标七通一平施工图纸、资料、材料、设备准备临时用地或临时占道手续办理施工许可批文及办理开工

4、手续设计、施工、监理单位的协调申办《预售证》或《销售许可证》商品房销售办理银行按揭竣工验收，建设工程规划验收进行权属登记，取得相关证书物业移交装修装修验收开业运营商业地产动工前必须完成工作项目选址与土地获取项目可行性研究与盈利模式确定运营方式、招商方式确定与启动方案设计、规划设计报项目规划与报建施工图设计方案送审取得施工许可证工程招标、设备材料采购招标临时用地或临时占道手续办理商业地产成功开发模式万达在地产界率先开创了“订单商业地产”的模式。联合发展平均租金先租后建技术对接订单商业地产成功商业地产项目关键因素开发模式的选

5、择盈利模式的构建选址与定位主题打造与业态组合功能布局与动线打造经营管理与营销宣传中国商业地产环境与政策1、商业地产中城市综合体数量逐渐增多，城市综合体的建设规模相对比较集中。2、商业地产呈现了更强的城市性。集聚规模向两端发展趋势。3、目前的商业地产主导功能以商业功能和写字楼功能为主。4、目前的商业地产多功能组合以写字楼、商业和公寓复合体为主。5、文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能。6、连锁标准化与个性化并存发展。7、呈现了城市综合体与轨道交通一体化开发的新趋势。8、城市综合体已成为重要的金融投资产品。9、商业

6、地产逐步趋向于二三线城市发展。目录商业地产开发全流程商业地产开发中各类关系与互动商业地产大型设备采购模式有效影响开发商采购行为11政府部门对商业地产项目影响和作用项目规划、项目规模与经营方式（项目立项）土地获取的方式与土地价格项目报规、报建施工招投标、施工监理与质量监督管理销售与预售申请批准项目竣工验收建设与装修的消防验收营销宣传手段和方式的批准……商业地产开发中六类合作商及特点1、策划公司项目规划、定位，项目前期可行性研究提供参考依据，后期营销推广提供实施方案，经营项目开发方式、经营管理方式和项目档次2、咨询公司提供设

7、计方案、施工方式和工程造价提供第三方的意见和咨询方案3、设计公司提供商业地产项目建筑规划，主体以及内、外建筑和装修设计方案，影响开发商开发成本和部门材料、设备的采购模式4、监理公司对项目现场施工监督和管理，以确保项目按照国家、行业和地区的建筑规划和标准，以及项目规划、设计方案和施工图进行施工和建设商业地产开发中六类合作商及特点5、总包商项目工程总包单位，一般通过工程招投标方式获得工程总承包施工和建设的权力，对项目的整体施工进程和质量负责6、供应商项目施工、建设、装修和经营管理中的，各类所需材料、设备的提供商，一般基础建设

8、材料（沙石、水泥、钢材）由施工单位提供，其它由开发商自行采购，目前多数大型开发商都采用集采的方式（集中采购和集团采购）商业地产开发中与合作商的关系及互动开发商对合作商的要求多数开发商都有战略合作伙伴的模式，寻找合作单位长期合作，一方面确保合作的项目有质量保证，另一方面合作商也有长期稳定的利益现在开发商选择合作商时考虑